Por que os investidores em imóveis comerciais estão famintos por ativos digitais

Nosso mercado continua a nos surpreender.

Gostamos de pensar que temos um bom controle sobre o nosso público; quem está sendo atraído para negócios online e como atender às suas necessidades. Mas da mesma forma que 2020 avançou até agora, nada mais é previsível.

Vimos mudanças consideráveis ​​com grandes compradores - private equity e indivíduos de alto patrimônio líquido são os principais exemplos. Agora, temos uma nova força a ser considerada: os investidores imobiliários comerciais.

Esses investidores experientes estão percebendo as oportunidades de negócios online e rapidamente reivindicando alguns de nossos melhores investimentos digitais.

Para capturar o “porquê” por trás dessa explosão de crescimento, entrevistei o especialista em imóveis Rainier Nanquil. Ele se apóia em seu passado como um corretor de imóveis comerciais (CRE) experiente para dar vida às oportunidades que esperam por investidores de CRE em negócios online.

A entrevista de Rainier revela como os investidores imobiliários comerciais podem ser novos em nosso jogo, mas com uma ação rápida eles podem aproveitar as oportunidades de ativos online antes de outros e construir suas carteiras de investimento imobiliário e digital mais fortes. Vamos ouvir o que ele tem a dizer.

Terminologia

Antes de nos deixarmos levar pelo jargão de CRE, teremos que definir alguns termos. Você pode estar familiarizado com alguns deles se for do setor imobiliário pessoalmente, mas se for novo no jogo, não tenha medo! Uma lista de terminologia útil está aqui:

Imóveis comerciais

Simplificando, CRE é uma propriedade usada para fins comerciais. De acordo com a Investopedia, o CRE é freqüentemente alugado para inquilinos para conduzir negócios e pode incluir “varejistas de todos os tipos, escritórios, hotéis, shoppings, restaurantes e lojas de conveniência”.

Valores de empréstimo (LTV)

A Investopedia define este termo como “uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras e outros credores examinam antes de aprovar uma hipoteca”. Quanto maior o índice LTV, maior o risco e, portanto, maior a taxa de juros para uma hipoteca aprovada.

Taxa de capitalização

Também conhecida como “cap rate”, essa fórmula visa calcular a taxa de retorno de uma propriedade para investimento. Para calcular um cap rate, você começa com o lucro líquido que se espera que uma propriedade gere, “dividindo o lucro operacional líquido pelo valor do ativo da propriedade e [o cap rate] é expresso como uma porcentagem”. O objetivo é estimar o retorno potencial do investimento (ROI) no mercado imobiliário. Por exemplo, uma propriedade de $ 1MM gerando $ 100K em receita operacional líquida anual é uma taxa CAP de 10%.

Recorrendo ao nosso próprio especialista em imóveis

Rainier começou cedo no mundo da CRE. Começando na faculdade como assistente estagiário para uma equipe CRE local próxima ao campus de sua universidade, ele pulou direto para a indústria na segunda-feira após sua formatura.

Esse foi o início de sua jornada para se tornar um Associado Sênior com especialização em Mercado de Capitais e Vendas de Investimento da Triple Net (NNN). Rainier trabalhou principalmente na Califórnia, mas também em todo o país, onde adquiriu e intermediou mais de US $ 70 milhões em transações de vendas de mais de 127.500 pés quadrados. Ele se tornou um especialista em Bolsas 1031 e restaurantes alugados em rede, como McDonald's, Starbucks, Chick-Fil-A em âmbito nacional.

Ele se esforçou muito em sua carreira, trabalhando de 60 a 80 horas por semana. Um autoproclamado empresário de coração, ele começou a explorar suas opções. Como muitos na indústria de negócios online, foi a leitura de The 4-Hour Work Week que o expôs aos negócios online e à noção de trabalhar menos para viver mais.

Relembrando sua primeira percepção do setor, Rainier disse: “Eu vi as semelhanças entre os dois setores [negócios online e CRE] e poderia me ver como uma ponte para uni-los”.

Essa visão de se tornar uma ponte entre duas indústrias desconectadas foi o que o levou a buscar oportunidades de negócios online e o trouxe para a equipe Empire Flippers.

O Estado da Indústria de Imóveis Comerciais

Antes de começarmos a falar sobre as semelhanças entre as indústrias, pedi a Rainier que me retratasse a indústria de CRE como um todo. Eu queria descobrir se as oportunidades eram abundantes ou se a concorrência estava levando à escassez do mercado.

Rainer começou descrevendo onde estava o setor, “O setor de imóveis comerciais ainda está em operação graças às taxas de juros mais baixas que já vimos na história, junto com muitos incentivos fiscais importantes no setor, como o câmbio 1031, depreciação de propriedade, baixas de juros de hipotecas, etc. ”

Embora parecesse que a CRE seria um sonho de oportunidades, esses aspectos positivos vieram com uma forte advertência:

“As transações, em termos de volume desde abril, caíram cerca de 70% em relação aos anos anteriores ... Eu diria que os investidores imobiliários comerciais estão extremamente cautelosos agora, especialmente aqueles envolvidos em setores como hotelaria, escritórios e varejo. … Em geral, o que está acontecendo em termos de queda no volume é que há uma grande lacuna entre a oferta para pedir o preço porque os vendedores querem o preço do ano passado e os compradores querem grandes descontos por causa da pandemia ”.

Apesar de haver muitos incentivos financeiros para comprar e vender no CRE de uma perspectiva de interesse, compradores e vendedores estão em conflito. Adicionar esse choque às complexidades da pandemia está mudando o financiamento dos acordos de CRE:

“Os credores já foram disciplinados por causa de 2008 e ainda mais agora com a pandemia, então você tem que ser um tomador realmente forte (comprando imóveis essenciais em mercados fortes e esperando empréstimos de baixo valor) se você estiver olhando para o financiamento agora mesmo em imóveis comerciais. Eu diria que antes, digamos ano passado e antes disso, 20 a 35% como entrada era bem normal com LTV de 65 a 80%. Agora, você provavelmente está esperando um aumento nos pagamentos iniciais com o financiamento tradicional regular. ”

O empurra-empurra entre vendedores e compradores para garantir negócios imobiliários lucrativos gerou uma tempestade perfeita para os investidores CRE em busca de novas oportunidades. Pessoas como Rainier, com um pé em cada setor, poderiam oferecer previsões iniciais de que a CRE iria começar a se voltar para negócios online em busca de novas oportunidades de investimento.

Por que os investidores em imóveis comerciais estão se voltando para ativos digitais

O movimento dos investidores CRE para o investimento empresarial online tem ganhado velocidade. Rainier compartilhou o impulso que viu recentemente:

“Fizemos cerca de quatro negócios com diferentes investidores imobiliários no mês passado: pessoas que possuíam apartamentos, imóveis em restaurantes, locações líquidas para um único inquilino, proprietários de shopping centers, proprietários de hotéis. Apenas toda a gama em termos de investidores imobiliários, buscando rendimento e procurando diversificar. ”

A diversificação e a busca pelo rendimento podem ser razões óbvias para entrar no negócio online, mas um dos motivadores menos conhecidos para os investidores CRE buscarem negócios online é surpreendentemente simples: à prova de futuro.

Ao apresentar este conceito, Rainer indicou a relativa juventude da Internet e como, com o crescimento de gigantes como Amazon e Google, mais pessoas estão indo para online para suas compras em vez de lojas tradicionais de tijolo e argamassa ou seu shopping local. Esse impulso para fazer compras online está levando a uma mudança macro na estratégia de vendas omnicanal.

A maioria de nós se envolve com compras omnicanal regularmente, sem questionar as grandes mudanças pelas quais as grandes empresas passaram para expandir seu alcance. Comprar algo do Walmart online e retirá-lo na loja para evitar o envio de dois dias, ter que fazer compras pessoalmente ou comprar algo na Amazon e devolver esses itens a um grande varejista local são exemplos de compras omnicanal em nossa vida cotidiana .

A luta dos varejistas tradicionais para acompanhar o e-commerce por conta própria é um forte indicador para os investidores da CRE de que eles não têm escolha a não ser considerar as oportunidades de investimento no espaço online. Quer seja através de um omnicanal ou de um jogo online puro, vender online hoje em dia é quase essencial.

De forma alguma isso significa que os investidores CRE estão “presos”.

No mínimo, esse grupo com visão de futuro está acostumado a operar a partir de uma perspectiva de vidro meio cheio e está ansioso para buscar oportunidades online.

Para a sorte desses investidores, seu mundo de CRE não é totalmente diferente de vários negócios online. A comparação lado a lado de Rainier mostra o quanto os investidores de CRE potenciais sobrepostos podem usar.

Lado a lado: CRE vs. monetizações de negócios online

Rainer preparou o terreno para a sobreposição da indústria, começando com buyer personas.

“Se você acessar nosso site, verá os seis tipos de perfis de investidor: Newbie Norm, Do-it-Yourself Dave, Flipper Fred, Strategic Sally, Portfolio Paul e Investor Ivan. Praticamente os mesmos perfis de investidor existem no setor imobiliário, como os flippers, sindicadores, empreiteiros gerais, capital privado e assim por diante. ”

As semelhanças nas buyer personas nos dizem que os objetivos dos compradores permanecem mais ou menos os mesmos. As estratégias de investimento se cruzam com a ênfase final na execução da estratégia de forma lucrativa, em vez de nos meios para chegar lá.

Aqui estão alguns exemplos de crossover e como o mercado imobiliário se compara às monetizações online.

Net-Lease Real Estate vs empresas baseadas em conteúdo

“Os negócios de conteúdo e o aluguel líquido de imóveis são notavelmente semelhantes.”

O leasing imobiliário líquido é aquele em que o inquilino é responsável por uma ou mais despesas. Os arrendamentos líquidos vêm em um único, duplo ou triplo arrendamento líquido. No caso de um arrendamento líquido triplo, o inquilino paga impostos sobre a propriedade, seguro e manutenção. Rainer se concentrou em arrendamentos de rede tripla, também chamados de "propriedades de rede tripla", para sua comparação, já que são conhecidos por "serem investimentos relativamente passivos como títulos".

“Imagine o Starbucks, Walgreens ou McDonald's local. Esse vai ser o seu típico garoto-propaganda das propriedades de rede tripla. Um investidor privado como você ou eu possuímos esse imóvel e o inquilino, digamos Starbucks, paga todas essas despesas além do aluguel, então você como o proprietário apenas 'junta cupons' (também conhecido como coletar o aluguel) lento e constante durante o prazo de locação de 10 a 20 anos. Não há como lidar com banheiros quebrados ou substituir lâmpadas como você faria em um apartamento. Propriedades de rede tripla serão muito mais passivas em geral, mas muito mais difíceis de agregar valor devido a esses termos de arrendamento definidos ... ”

As oportunidades de valor agregado são onde Rainier adicionou negócios baseados em conteúdo à comparação.

“Se você tem, digamos, um negócio perene com conteúdo exclusivo que dura muito tempo, você pode descansar um pouco, pois a maior parte do trabalho pesado já foi feito. Obviamente, há mais componentes de valor agregado do que no mercado imobiliário, porque você pode facilmente terceirizar novo conteúdo, link building, otimização de taxa de conversão e alteração de redes de anúncios, por exemplo. Mas, na maioria das vezes, é um processo sem intervenção, uma vez que você não lida com impostos de estoque ou fornecedores, portanto, os negócios de conteúdo podem ter uma margem de lucro de 90% em muitos casos ”.

Embora ambos os veículos de investimento (arrendamentos líquidos triplos e negócios de conteúdo) possam ser atraentes devido à sua natureza passiva, os negócios de conteúdo superam seus pares CRE devido à abundância de oportunidades de escalar com relativa facilidade.

Apartamento Investing vs Amazon FBA

Ao comparar o investimento em complexos de apartamentos e negócios da Amazon FBA, Rainier começou de onde parou - oportunidades de valor agregado. A seu ver, ambos os modos de investimento tinham componentes de valor agregado muito maiores.

Ele deu um exemplo: “Se você comprar um complexo de apartamentos, vai imediatamente reabilitar as unidades, aumentar o aluguel e, em seguida, refinanciar ou liquidar. Isso porque os arrendamentos do inquilino são tão curtos que você pode forçar a apreciação e agregar valor com relativa rapidez. Enquanto estiver com o Amazon FBA, se você tiver acesso profundo ao capital e puder comprar de nós um negócio de fluxo de caixa existente, então você pode comprar mais estoque para manter o estoque, lançar mais produtos e campanhas de pagamento por clique. Na minha opinião, você pode escalar para números maiores com muito mais rapidez com o Amazon FBA. ”

Rainier foi rápido em apontar que, se um vendedor de negócios tivesse capital limitado ou tivesse cometido algum erro em sua propriedade, como ficar sem estoque, um comprador em potencial teria a base de uma grande oportunidade. O local onde um vendedor não pudesse acompanhar ou fazer seu próximo movimento seria o ponto de partida perfeito para um comprador aumentar o ativo.

Entre o FBA e o investimento em apartamentos, a velocidade para obter o ROI coloca a FBA na liderança. Para entender com que rapidez e quanto ROI esperar entre os modos de investimento, pedi a Rainier que analisasse os números. É aqui que as comparações realmente ganham vida.

Taxas máximas: imóveis comerciais x negócios online

Compreender o poder das taxas de capitalização é uma parte essencial do investimento em CRE. Para realmente entender os negócios online à luz do mercado imobiliário, Rainier explicou como as taxas de capitalização se comparam aos nossos múltiplos:

“Em geral, os ativos troféu (ativos com demanda excepcionalmente alta dos investidores) em mercados imobiliários de primeira linha serão negociados por cap rates de 4% a 5%. Em termos de negócios online, usamos “múltiplo” como indicador em vez de “cap rate”, de modo que é essencialmente um múltiplo mensal de 240, usando um cap rate de 5%. Então, basicamente, você receberia seu dinheiro de volta em 20 anos, se todas as coisas permanecessem iguais, sem contar a valorização ou os benefícios fiscais no setor imobiliário. Portanto, 240x múltiplo mensal é o que se parece com um mercado imobiliário. ”

“Em termos imobiliários e negócios online, os negócios online têm taxas de capitalização de 33% a 50%, o que significa que você pode ganhar seu dinheiro de volta potencialmente dentro de dois a três anos, obviamente sem incluir o componente de valor agregado e fator de risco mais alto dos negócios online . Mas se olharmos nossas estatísticas no Empire Flippers no ano passado, vendemos 273 negócios online por mais de 50 milhões em volume. O múltiplo médio em toda a linha foi de 28x, alguns menores, outros maiores, mas 24 a 36x, também conhecido como dois a três anos, é o que você poderia esperar nos dias de hoje. ”

Dois anos contra vinte anos para colher o mesmo ROI não é pequena diferença. No entanto, essa não foi a única oportunidade excelente para os investidores CRE:

“Se você olhar para nossos negócios comparáveis ​​que vendemos há alguns anos no Empire Flippers, digamos em 2017, você pode ver que os múltiplos mensais eram 2 a 3x menos, então talvez uma média de 25x mensalmente em vez dos 28x mensais de hoje. Isso significa que os múltiplos estão aumentando ao longo do tempo conforme esta classe de ativos amadurece com a demanda adicional do investidor ... Não me surpreenderia se os múltiplos médios nos negócios on-line fossem de 4 a 5x múltiplos anuais no futuro próximo, o que perfaria 48x a 60x no próximos anos sendo a norma. ”

Em termos mais simples, os negócios online estão apenas começando e, se os investimentos online continuarem, veremos um aumento no valor dos ativos online. Para obter um entendimento mais completo, pedi a Rainier que revelasse que outro potencial havia para os investidores CRE - era apenas um ROI mais rápido e oportunidades iniciais ou havia mais?

Como os investidores em imóveis comerciais podem investir online

"Você já ouviu falar do tsunami de prata?"

A pergunta de Rainier me pegou desprevenido no início. Estávamos discutindo o potencial dos investidores imobiliários nos negócios online quando a conversa parecia tomar uma direção diferente. Eu ainda não tinha ouvido falar desse tsunami misterioso, então ele começou a explicar sua conexão com os investimentos.

“O tsunami de prata… é a maior transferência de riqueza da história que acontecerá nos próximos 10 anos. Basicamente, US $ 25 trilhões estão a caminho de serem transferidos dos baby boomers para a Geração Z, e se eu fosse adivinhar o que a Geração Z, pessoas que nasceram na década de 2000 e além, se eu fosse adivinhar o que eles acham que é legal além do TikTok e Bitcoin, provavelmente será um negócio online. ”

Faz sentido. No grande esquema de transferências de riqueza e investimentos futuros, todos estamos em dívida com as preferências das gerações mais jovens. Rainier estava certo ao apontar que a geração nascida com a Internet teria maior probabilidade de despejar sua riqueza em investimentos digitais.

Antecipar a demanda e os hábitos de investimento da Geração Z não é a única razão para os investidores CRE tomarem conhecimento dos negócios online, é claro. Citando a velocidade com que a tecnologia avança, Rainier disse que não ficaria surpreso se as mudanças nas taxas de retorno fossem comprimidas em 10 anos, em vez dos próximos 20-30 anos.

Entrar no jogo de negócios online agora é como comprar um apartamento com taxas máximas de dois dígitos 20 ou 30 anos atrás, de acordo com Rainier. Os investidores CRE que se entusiasmam com a ideia de investimentos digitais estão em uma posição para tirar o máximo proveito do tsunami da prata que se aproxima.

Para alguns que estão lendo isso, pode parecer bom demais para ser verdade. Achei que fosse esse o caso, então perguntei a Rainier qual seria seu conselho para aqueles que não estavam a bordo com ativos online. Ele reconheceu que uma classe de ativos relativamente nova prometendo um ROI tão forte pareceria boa demais para muitos investidores CRE. No entanto, com a devida diligência, muitos se convencem da legitimidade do negócio online e então se deparam com uma questão importante: “Como faço para começar?”

Os investidores da CRE preocupados com sua capacidade de administrar um negócio online, sem nenhuma experiência, se beneficiam novamente da sobreposição do mercado imobiliário. Rainer explicou como isso poderia ser:

“É como comprar sua primeira propriedade para investimento. Depois de pegar o jeito, você voltará mais tarde para mais negócios. Você reconhece rapidamente que esta classe de ativo pode ser executada independentemente do local de qualquer lugar do mundo, com a maioria das tarefas facilmente terceirizadas para você. Mas é como andar de bicicleta ... as pessoas voltam depois de comprar a primeira, uma vez que podem provar que o retorno no ROI é, de fato, legítimo e possível. ”

Para começar, tudo o que você precisa fazer é definir suas prioridades e descobrir para qual modelo de negócios você prefere. Rainier aconselhou: “Realmente depende do que é mais importante para você. É fluxo de caixa? É apreciação? ”

No caso de um investidor CRE pronto para iniciar seu portfólio online, Rainier recomendou uma análise de portfólio sob medida com um de nossos analistas de negócios. Ao abrir uma chamada, os investidores CRE podem examinar os diferentes modelos de negócios e ver como eles se encaixam em estratégias de investimento específicas. A consultoria estaria disponível durante todo o ciclo de investimento, de forma que seria possível obter o máximo de um novo investimento digital.

O futuro dos negócios online e dos investidores em imóveis comerciais

Parece quase impossível prever o futuro, especialmente durante esta época tumultuada. Mesmo assim, perguntei a Rainier sua melhor previsão do que estava por vir no mercado imobiliário e nos negócios online.

“Os imóveis comerciais estão mudando da noite para o dia agora. Você está vendo pessoas se mudando de lugares como São Francisco, já que podem trabalhar remotamente e não precisam mais se deslocar ou pagar altas despesas de subsistência. Você vê as pessoas comprando online em vez de irem a lojas físicas. O mercado imobiliário continuará a evoluir e ainda existirá, mas acho que os dois setores caminham lado a lado. ”

Ele acrescentou que este é apenas o começo para os negócios online. A indústria está amadurecendo e mais opções de financiamento estão no horizonte. “Acho que, eventualmente, teremos vantagens fiscais, como o 1031 Exchange de imóveis”, explicou Rainer, “permitindo que você diferisse o imposto sobre ganhos de capital ao comprar e vender. Acho que o mercado só precisa amadurecer e o tempo dirá. Vai chegar mais cedo do que o esperado. ”

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