Perché gli investitori immobiliari commerciali sono affamati di risorse digitali

Il nostro mercato continua a sorprenderci.

Ci piace pensare di avere un buon controllo sul nostro pubblico; chi è attratto dalle attività online e come soddisfare le loro esigenze. Ma allo stesso modo in cui il 2020 è progredito finora, nulla è più prevedibile.

Abbiamo assistito a cambiamenti considerevoli con i grandi acquirenti: il private equity e gli individui con un patrimonio netto elevato ne sono i primi esempi. Ora abbiamo una nuova forza con cui fare i conti: gli investitori immobiliari commerciali.

Questi investitori esperti stanno prendendo atto delle opportunità di business online e stanno rapidamente rivendicando alcuni dei nostri migliori investimenti digitali.

Per catturare il "perché" dietro questa esplosione di crescita, ho intervistato l'esperto immobiliare Rainier Nanquil. Si appoggia al suo passato di esperto broker immobiliare commerciale (CRE) per dare vita alle opportunità che aspettano gli investitori CRE nel business online.

L'intervista di Rainier rivela come gli investitori immobiliari commerciali possano essere nuovi nel nostro gioco, ma con un'azione rapida possono cogliere le opportunità di risorse online prima di altri e costruire i loro più solidi portafogli di investimenti immobiliari e digitali. Sentiamo cosa ha da dire.

Terminologia

Prima di lasciarci trasportare dal gergo CRE, dovremo definire alcuni termini. Potresti avere familiarità con alcuni di loro se ti interessa personalmente il settore immobiliare, ma se sei nuovo del gioco, non temere! Un pratico elenco terminologico è qui:

Immobile commerciale

In parole povere, CRE è una proprietà utilizzata per scopi commerciali. Secondo Investopedia, CRE è spesso affittata ad inquilini per condurre affari e può includere "rivenditori di ogni tipo, uffici, hotel, centri commerciali, ristoranti e minimarket".

Loan-to-values ​​(LTV)

Investopedia definisce questo termine come "una valutazione del rischio di prestito che le istituzioni finanziarie e altri istituti di credito esaminano prima di approvare un mutuo". Maggiore è il rapporto LTV, maggiore è il rischio e quindi maggiore è il tasso di interesse per un mutuo approvato.

Tasso di capitalizzazione

Conosciuta anche come "cap rate" in breve, questa formula mira a calcolare il tasso di rendimento di un investimento immobiliare. Per calcolare un tasso massimo, si inizia con il reddito netto che ci si aspetta che una proprietà generi, "dividendo il reddito operativo netto per il valore patrimoniale dell'immobile e [il tasso massimo] è espresso in percentuale". L'obiettivo è stimare il potenziale ritorno sull'investimento (ROI) nel mercato immobiliare. Ad esempio, una proprietà da $ 1 milione che genera $ 100.000 di reddito operativo netto annuo è un tasso CAP del 10%.

Rivolgersi al nostro esperto immobiliare

Ranieri ha iniziato presto nel mondo di CRE. Ha iniziato al college come assistente stagista per un team CRE locale vicino al suo campus universitario, è entrato direttamente nel settore il lunedì successivo alla laurea.

Questo è stato l'inizio del suo viaggio per diventare un Senior Associate specializzato in Capital Markets e Triple Net (NNN) Investment Sales. Rainier ha lavorato principalmente in California, ma anche a livello nazionale, dove ha acquistato e mediato oltre $ 70 milioni in transazioni di vendita superiori a 127.500 piedi quadrati. Divenne un esperto in 1031 Exchange e ristoranti in affitto netto come McDonald's, Starbucks, Chick-Fil-A su base nazionale.

Si è spinto al massimo nella sua carriera, lavorando 60-80 ore a settimana. Un autoproclamato imprenditore nel cuore, ha iniziato a esplorare le sue opzioni. Come molti nel settore del business online, è stato leggere The 4-Hour Work Week che lo ha esposto al business online e all'idea di lavorare di meno per vivere di più.

Ricordando la sua prima percezione del settore, Rainier ha affermato: "Ho visto le somiglianze tra i due settori [business online e CRE] e potevo vedermi come un ponte per unirli".

Questa visione di diventare un ponte tra due settori disconnessi è stato ciò che lo ha portato a cercare opportunità di business online e lo ha portato al team Empire Flippers.

Lo stato del settore immobiliare commerciale

Prima di iniziare a parlare delle somiglianze tra le industrie, ho chiesto a Rainier di farmi un quadro dell'industria CRE nel suo insieme. Volevo scoprire se le opportunità erano abbondanti o se la concorrenza stava determinando la scarsità del mercato.

Rainer ha iniziato descrivendo dove si trovava il settore: "Il settore immobiliare commerciale sta ancora effettuando transazioni grazie ai tassi di interesse più bassi che abbiamo mai visto nella storia, insieme a molti importanti incentivi fiscali nel settore, come lo scambio 1031, deprezzamento della proprietà, cancellazione di interessi ipotecari, ecc.”.

Anche se sembrava che CRE sarebbe stata una terra da sogno di opportunità, questi aspetti positivi arrivavano con un forte avvertimento:

"Le transazioni, in termini di volume da aprile, sono diminuite di circa il 70% rispetto agli anni precedenti... Direi che gli investitori immobiliari commerciali sono estremamente cauti in questo momento, specialmente quelli coinvolti in settori come l'ospitalità, gli uffici e il commercio al dettaglio. …In generale, quello che sta succedendo in termini di calo del volume è che c'è un enorme divario tra l'offerta per chiedere il prezzo perché i venditori vogliono i prezzi dell'anno scorso e gli acquirenti vogliono sconti profondi a causa della pandemia.

Nonostante ci siano molti incentivi finanziari per acquistare e vendere in CRE dal punto di vista degli interessi, acquirenti e venditori si scontrano. Aggiungere questo scontro alle complessità della pandemia sta spostando il finanziamento degli accordi CRE:

“I finanziatori erano già disciplinati a causa del 2008 e ancora di più in questo momento con la pandemia, quindi devi essere un vero forte mutuatario (acquistando immobili di base in mercati forti e aspettando bassi prestiti ai valori) se sei guardando il finanziamento in questo momento nel settore immobiliare commerciale. Direi che prima, diciamo l'anno scorso e prima ancora, dal 20 al 35% come acconto era abbastanza normale con il 65-80% LTV. Ora, probabilmente ti aspetti un aumento degli acconti con i normali finanziamenti tradizionali".

Il tira e molla tra venditori e acquirenti per assicurarsi affari immobiliari lucrativi ha scatenato una tempesta perfetta per gli investitori CRE alla ricerca di nuove opportunità. Persone come Rainier, con un piede in ogni settore, potrebbero offrire previsioni precoci che CRE inizierebbe a rivolgersi al business online per nuove opportunità di investimento.

Perché gli investitori immobiliari commerciali si rivolgono agli asset digitali?

Il movimento degli investitori CRE verso gli investimenti aziendali online sta prendendo velocità. Ranieri ha condiviso lo slancio che ha visto di recente:

“Abbiamo fatto circa quattro accordi con diversi investitori immobiliari nell'ultimo mese: persone che possedevano appartamenti, immobili di ristoranti, locazioni nette di singoli inquilini, proprietari di centri commerciali, proprietari di hotel. Solo l'intera gamma in termini di investitori immobiliari, che inseguono il rendimento e cercano di diversificare.

La diversificazione e la ricerca del rendimento possono essere ragioni ovvie per entrare nel business online, ma uno dei fattori meno conosciuti per gli investitori CRE per perseguire il business online è sorprendentemente semplice: a prova di futuro.

Nell'introdurre questo concetto, Rainer ha indicato la relativa giovinezza di Internet e come, con la crescita di colossi come Amazon e Google, sempre più persone si rivolgono online per i loro acquisti invece che nei tradizionali negozi fisici o nei loro centri commerciali locali. Questa spinta allo shopping online sta guidando un macroshift verso una strategia di vendita omnicanale.

La maggior parte di noi si impegna regolarmente con lo shopping omnicanale senza mettere in discussione gli enormi cambiamenti che le principali aziende hanno subito per espandere la propria portata. Acquistare qualcosa da Walmart online e ritirarlo in negozio per evitare la spedizione di due giorni, dover fare acquisti di persona o acquistare qualcosa su Amazon e restituire quegli articoli a un grande rivenditore locale sono tutti esempi di acquisti omnicanale nella nostra vita quotidiana .

La lotta dei rivenditori fisici per tenere il passo con l'e-commerce da soli è un forte indicatore per gli investitori CRE che non hanno altra scelta che considerare le opportunità di investimento all'interno dello spazio online. Che si tratti di un gioco omnicanale o di puro gioco online, vendere online al giorno d'oggi è quasi essenziale.

Questo non significa in alcun modo che gli investitori CRE siano "bloccati".

Semmai, questo gruppo lungimirante è abituato a operare da una prospettiva di bicchiere mezzo pieno ed è desideroso di cogliere le opportunità online.

Fortunatamente per questi investitori, il loro mondo di CRE non è completamente diverso dalle varie attività online. Il confronto fianco a fianco di Rainier mostra quanta sovrapposizione possono utilizzare i potenziali investitori CRE.

Fianco a fianco: CRE contro monetizzazioni aziendali online

Rainer ha posto le basi per la sovrapposizione del settore iniziando con i buyer persona.

“Se vai sul nostro sito web, vedi i sei tipi di profili degli investitori: Newbie Norm, Do-it-Yourself Dave, Flipper Fred, Strategic Sally, Portfolio Paul e Investor Ivan. Esistono praticamente gli stessi profili di investitori nel settore immobiliare, come i flipper, i sindacati, gli appaltatori generali, i private equity e così via.

Le somiglianze nelle buyer personas ci dicono che gli obiettivi degli acquirenti rimangono più o meno gli stessi. Le strategie di investimento si incrociano con l'enfasi finale sull'esecuzione della strategia in modo redditizio, piuttosto che sui mezzi per arrivarci.

Ecco alcuni esempi incrociati e come il settore immobiliare si confronta con le monetizzazioni online.

Net-Lease Real Estate vs attività basate sui contenuti

"Le attività di contenuto e gli immobili in affitto netto sono notevolmente simili".

Gli immobili in locazione netta sono quelli in cui un inquilino è responsabile di una o più spese. Gli affitti netti sono disponibili in un singolo, doppio o triplo contratto di locazione. Nel caso di un contratto di locazione tripla, l'inquilino paga le tasse di proprietà, l'assicurazione e la manutenzione. Rainer si è concentrato sui contratti di locazione a tripla rete, chiamati anche "proprietà a tripla rete", per il suo confronto in quanto sono noti per "essere investimenti simili a obbligazioni relativamente passivi".

“Immagina il tuo locale Starbucks, Walgreens o McDonald's. Questo sarà il tipico poster per le proprietà triple-net. Un investitore privato come te o io possiedo quell'immobile e l'inquilino, diciamo Starbucks, paga tutte quelle spese oltre all'affitto, quindi tu come proprietario semplicemente "taglia i buoni" (noto anche come riscossione dell'affitto) lento e costante durante quel periodo di locazione di 10-20 anni. Non si tratta di servizi igienici rotti o di sostituzione delle lampadine come faresti in un appartamento. Le proprietà a tripla rete saranno molto più passive in generale, ma sarà molto più difficile aggiungere valore a causa di questi termini di locazione stabiliti...”

Le opportunità a valore aggiunto sono dove Rainier ha aggiunto al confronto le attività basate sui contenuti.

“Se hai, diciamo, un'attività sempreverde con contenuti unici che dura a lungo, puoi riposarti un po' poiché la maggior parte del lavoro di sollevamento pesante è stato svolto. Ovviamente, ci sono più componenti a valore aggiunto che nel settore immobiliare, perché puoi facilmente esternalizzare nuovi contenuti, creare link, ottimizzare il tasso di conversione e cambiare le reti pubblicitarie, ad esempio. Ma per la maggior parte, si tratta di un intervento a distanza poiché non si tratta di tasse di inventario o fornitori, quindi le aziende di contenuti possono avere un margine di profitto del 90% in molti casi.

Mentre entrambi i veicoli di investimento (locazioni triple nette e attività di contenuto) possono essere allettanti a causa della loro natura passiva, le attività di contenuto battono le loro controparti CRE a causa dell'abbondanza di opportunità di scalare con relativa facilità.

Investimenti in appartamento contro Amazon FBA

Confrontando gli investimenti in complessi di appartamenti e le attività di Amazon FBA, Rainier ha iniziato da dove aveva interrotto: opportunità a valore aggiunto. Ai suoi occhi, entrambe queste modalità di investimento avevano componenti di valore aggiunto molto maggiori.

Ha fornito un esempio: “Se acquisti un complesso di appartamenti, riabiliterai immediatamente le unità, aumenterai l'affitto e poi rifinanzierai o capovolgerai. Questo perché i contratti di locazione dell'inquilino sono così brevi che puoi forzare l'apprezzamento e aggiungere valore in tempi relativamente brevi. Mentre con Amazon FBA, se disponi di un ampio accesso al capitale e puoi acquistare da noi un'attività commerciale esistente, puoi acquistare più inventario per rimanere rifornito, lanciare più prodotti e campagne pay-per-click. Secondo me, puoi scalare fino a numeri più grandi molto più velocemente con Amazon FBA".

Ranieri si è affrettato a sottolineare che se un venditore aziendale avesse un capitale limitato o avesse commesso errori nella sua proprietà, come l'esaurimento delle scorte, un potenziale acquirente avrebbe la base di una grande opportunità. Il punto in cui un venditore non può tenere il passo o fare la prossima mossa sarebbe il punto di partenza perfetto per un acquirente per far crescere il bene.

Tra FBA e investimenti in appartamenti, la velocità di realizzare il ROI mette FBA in testa. Per capire quanto velocemente e quanto ROI aspettarsi tra le modalità di investimento, ho chiesto a Rainier di esaminare i numeri. È qui che i confronti prendono davvero vita.

Tassi limite: immobili commerciali vs. attività online

Comprendere il potere dei tassi massimi è una parte essenziale degli investimenti in CRE. Per comprendere veramente il business online alla luce del settore immobiliare, Rainier ha spiegato in che modo i tassi limite si confrontano con i nostri multipli:

“In generale, i trophy asset (asset con una domanda eccezionalmente elevata da parte degli investitori) nei principali mercati immobiliari verranno scambiati per tassi di limite dal 4% al 5%. In termini di business online, usiamo "multiplo" come indicatore invece di "tasso massimo", quindi questo è essenzialmente un multiplo mensile di 240, utilizzando un tasso massimo del 5%. Quindi, in sostanza, riavresti indietro i tuoi soldi in 20 anni, se tutto rimanesse lo stesso, senza contare l'apprezzamento o i benefici fiscali nel settore immobiliare. Quindi 240 volte il multiplo mensile è l'aspetto degli immobili".

“In termini immobiliari e attività online, le attività online vanno dal 33% al 50% di tassi massimi, il che significa che puoi recuperare i tuoi soldi potenzialmente entro due o tre anni, ovviamente senza includere la componente a valore aggiunto e il fattore di rischio più elevato delle attività online . Ma se guardiamo le nostre statistiche su Empire Flippers lo scorso anno, abbiamo venduto 273 attività online per oltre 50 milioni di volume. Il multiplo medio su tutta la linea era di 28 volte, alcuni più bassi, altri più alti, ma da 24 a 36 volte, ovvero da due a tre anni, è quello che ci si potrebbe aspettare al giorno d'oggi.

Due anni contro venti anni per ottenere lo stesso ROI non è una piccola differenza. Tuttavia, questa non era l'unica opportunità privilegiata per gli investitori CRE:

"Se guardi alle nostre attività comparabili che abbiamo venduto alcuni anni fa a Empire Flippers, diciamo nel 2017, puoi vedere che i multipli mensili erano da 2 a 3 volte inferiori, quindi forse una media di 25 volte al mese invece delle 28 volte di oggi. Ciò significa che i multipli stanno aumentando nel tempo man mano che questa classe di attività matura con la domanda aggiuntiva degli investitori ... Non mi sorprenderebbe se i multipli medi sulle attività online andassero a multipli annuali da 4 a 5x nel prossimo futuro, il che rende da 48x a 60x nel i prossimi anni saranno la norma”.

In parole povere, il business online è appena agli inizi e se gli investimenti online dovessero continuare, dovremmo vedere un aumento del valore delle risorse online. Per ottenere una comprensione più completa, ho chiesto a Rainier di rivelare quale altro potenziale esisteva per gli investitori CRE: era solo un ROI più veloce e opportunità iniziali o c'era di più?

Come gli investitori immobiliari commerciali possono investire online

"Hai sentito parlare dello tsunami d'argento?"

All'inizio la domanda di Ranieri mi ha colto alla sprovvista. Stavamo discutendo del potenziale per gli investitori immobiliari nel business online quando la conversazione sembrava prendere una direzione diversa. Non avevo ancora sentito parlare di questo misterioso tsunami, quindi è saltato subito a spiegare la sua connessione con gli investimenti.

“Lo tsunami d'argento... è il più grande trasferimento di ricchezza nella storia che avrà luogo nei prossimi 10 anni. Fondamentalmente, $ 25 trilioni sono in viaggio per essere trasferiti dai baby boomer alla Generazione Z, e se dovessi indovinare cosa Gen Z, le persone nate negli anni 2000 e oltre, se dovessi indovinare cosa pensano sia interessante oltre a TikTok e Bitcoin, probabilmente sarà un business online."

Aveva senso. Nel grande schema dei trasferimenti di ricchezza e degli investimenti futuri, siamo tutti legati alle preferenze delle generazioni più giovani. Rainier aveva ragione a sottolineare che la generazione nata con Internet avrebbe più probabilità di riversare la propria ricchezza negli investimenti digitali.

Naturalmente, anticipare la domanda e le abitudini di investimento della Generazione Z non è l'unico motivo per cui gli investitori CRE prendono in considerazione il business online. Citando la velocità con cui la tecnologia avanza, Rainier ha affermato che non sarebbe sorpreso se le variazioni del tasso di rendimento fossero compresse in 10 anni anziché nei prossimi 20-30 anni.

Entrare nel gioco del business online ora è come acquistare un appartamento a tassi a doppia cifra 20 o 30 anni fa, secondo Rainier. Gli investitori CRE che si avvicinano all'idea degli investimenti digitali sono in grado di trarre il massimo vantaggio dall'imminente tsunami d'argento.

Per alcuni che leggono questo, potrebbe sembrare tutto troppo bello per essere vero. Ho pensato che potesse essere così, quindi ho chiesto a Rainier quale potrebbe essere il suo consiglio per coloro che non erano d'accordo con le risorse online. Ha riconosciuto che una classe di attività relativamente nuova che promette un ROI così forte sembrerebbe troppo buona per molti investitori CRE. Tuttavia, con la dovuta diligenza, molti vengono venduti sulla legittimità del business online e si trovano quindi di fronte a una domanda importante: "Come posso iniziare?"

Gli investitori CRE preoccupati per la loro capacità di gestire un'attività online senza esperienza beneficiano nuovamente della sovrapposizione del mercato immobiliare. Rainer ha spiegato come potrebbe essere:

“È come acquistare il tuo primo investimento immobiliare. Una volta che ci hai preso la mano, per lo più tornerai in seguito per altre offerte. Riconosci subito che questa classe di attività può essere eseguita indipendentemente dalla posizione da qualsiasi parte del mondo con la maggior parte delle attività facilmente esternalizzate per te. Ma è proprio come andare in bicicletta... le persone tornano dopo aver acquistato la prima una volta che possono dimostrare che quel ritorno in termini di ROI è, in effetti, legittimo e possibile.

Per iniziare, tutto ciò che devi fare è capire le tue priorità e trovare il modello di business verso cui graviti. Ranieri ha consigliato: “Dipende davvero da cosa è più importante per te. È flusso di cassa? È apprezzamento?"

Nel caso di un investitore CRE pronto ad avviare il proprio portafoglio online, Rainier ha consigliato un'analisi del portafoglio su misura per il cliente con uno dei nostri analisti aziendali. Creando un bando, gli investitori CRE possono esaminare i diversi modelli di business e vedere come si inseriscono nelle strategie di investimento specifiche. La consulenza sarebbe disponibile durante tutto il ciclo di investimento, quindi ottenere il massimo da un nuovo investimento digitale sarebbe a portata di mano.

Il futuro degli investitori immobiliari e commerciali online

Sembra quasi impossibile prevedere il futuro, soprattutto in questo periodo tumultuoso. Ma ho chiesto comunque a Rainier la sua migliore previsione di quello che sarebbe successo per il settore immobiliare e il business online.

“Gli immobili commerciali stanno cambiando da un giorno all'altro in questo momento. Vedi persone che si trasferiscono da posti come San Francisco poiché possono lavorare da remoto e non devono più fare il pendolare o pagare spese di soggiorno elevate. Vedi persone che fanno acquisti online invece di andare nei negozi fisici. Il settore immobiliare continuerà ad evolversi e sarà ancora in circolazione, ma penso che i due settori vadano di pari passo".

Ha aggiunto che questo è solo l'inizio per il business online. Il settore sta maturando e sono all'orizzonte ulteriori opzioni di finanziamento. "Penso che alla fine avremo vantaggi fiscali, come il 1031 Exchange immobiliare", ha spiegato Rainer, "che consente di posticipare l'imposta sulle plusvalenze quando si acquista e si vende. Penso che il mercato debba solo maturare e il tempo lo dirà. Arriverà prima del previsto".

Pronto ad espandere il tuo portafoglio con risorse digitali? Fissa una chiamata con i nostri analisti aziendali per un'analisi del portafoglio e una strategia personalizzata per approfondire il tuo portafoglio.