De ce investitorii imobiliari comerciali sunt înfometați de active digitale

Piața noastră continuă să ne surprindă.

Ne place să credem că avem un bun control asupra publicului nostru; cine este atras de afacerile online și cum să le răspundă nevoilor. Dar, în același mod în care 2020 a progresat până acum, nimic nu mai este previzibil.

Am observat schimbări considerabile cu cumpărători mari - capitalul privat și persoanele cu valoare netă ridicată fiind exemplele principale. Acum, avem o nouă forță de luat în seamă: investitorii imobiliari comerciali.

Acești investitori experimentați iau în seamă oportunitățile de afaceri online și își exprimă rapid pretențiile asupra unora dintre cele mai bune investiții digitale ale noastre.

Pentru a surprinde „de ce” din spatele acestei explozii de creștere, am intervievat expertul imobiliar Rainier Nanquil. El se sprijină pe trecutul său de broker imobiliar comercial experimentat (CRE) pentru a da viață oportunităților care așteaptă investitorii CRE în afaceri online.

Interviul lui Rainier dezvăluie cum investitorii imobiliari comerciali pot fi noi în jocul nostru, dar cu o acțiune rapidă pot profita de oportunitățile de active online înaintea altora și își pot construi cele mai puternice portofolii de investiții imobiliare și digitale. Să auzim ce are de spus.

Terminologie

Înainte de a ne lăsa duși de jargonul CRE, va trebui să definim câțiva termeni. S-ar putea să fiți familiarizat cu unele dintre ele dacă vă interesează personal imobiliar, dar dacă sunteți nou în joc, atunci nu vă temeți! O listă terminologică la îndemână este aici:

Proprietate comerciala

Mai simplu spus, CRE este o proprietate folosită în scopuri comerciale. Potrivit Investopedia, CRE este adesea închiriată chiriașilor pentru a desfășura afaceri și poate include „comercianți cu amănuntul de toate tipurile, spații de birouri, hoteluri, mall-uri, restaurante și magazine de proximitate”.

Loan-to-value (LTV)

Investopedia definește acest termen ca „o evaluare a riscului de creditare pe care instituțiile financiare și alți creditori o examinează înainte de a aproba o ipotecă”. Cu cât este mai mare rata LTV, cu atât este mai mare riscul și, prin urmare, cu atât este mai mare rata dobânzii pentru o ipotecă aprobată.

Rata de capitalizare

Cunoscută și sub denumirea de „cap rate” pe scurt, această formulă are ca scop calcularea ratei de rentabilitate a unei investiții imobiliare. Pentru a calcula o rată a plafonului, începeți cu venitul net pe care se așteaptă să îl genereze o proprietate, „împărțind venitul net din exploatare la valoarea activului proprietății și [rata plafonului] este exprimată ca procent.” Scopul este de a estima rentabilitatea potențială a investiției (ROI) pe piața imobiliară. De exemplu, o proprietate de 1 milion USD care generează 100.000 USD în venit operațional net anual este o rată CAP de 10%.

Apelând la propriul nostru expert imobiliar

Rainier a început devreme în lumea CRE. Începând la facultate ca asistent stagiar pentru o echipă locală CRE de lângă campusul său universitar, a sărit direct în industrie lunea după absolvire.

Acesta a fost începutul călătoriei sale pentru a deveni Senior Associate specializat în Piațe de capital și Vânzări de investiții triple net (NNN). Rainier a lucrat în principal în California, dar și la nivel național, unde a obținut și a intermediat peste 70 de milioane de dolari în tranzacții de vânzare de peste 127.500 de metri pătrați. A devenit expert în 1031 Exchange și restaurante închiriate net, cum ar fi McDonald's, Starbucks, Chick-Fil-A la nivel național.

S-a împins din greu în carieră, muncind 60-80 de ore pe săptămână. Un autoproclamat antreprenor la suflet, el a început să-și exploreze opțiunile. La fel ca mulți din industria afacerilor online, citirea Săptămâna de lucru de 4 ore l-a expus afacerilor online și noțiunii de a munci mai puțin pentru a trăi mai mult.

Amintindu-și prima sa percepție despre industrie, Rainier a spus: „Am văzut asemănările dintre cele două industrii [afacerile online și CRE] și m-am putut vedea ca o punte pentru a le aduce împreună”.

Această viziune de a deveni o punte între două industrii deconectate a fost ceea ce l-a determinat să caute oportunități de afaceri online și l-a adus în echipa Empire Flippers.

Starea industriei imobiliare comerciale

Înainte de a începe să vorbim despre asemănările dintre industrii, l-am rugat pe Rainier să-mi facă o imagine a industriei CRE în ansamblu. Am vrut să aflu dacă oportunitățile sunt abundente sau dacă concurența conduce la deficitul de pe piață.

Rainer a început prin a descrie unde se afla industria: „Industria imobiliară comercială încă efectuează tranzacții datorită celor mai mici rate ale dobânzii pe care le-am văzut vreodată în istorie, împreună cu o mulțime de stimulente fiscale majore din industrie, cum ar fi bursa 1031, amortizarea proprietății, anularea dobânzilor ipotecare și altele.”

Deși părea că CRE va fi un tărâm de vis al oportunităților, aceste aspecte pozitive au venit cu o avertizare puternică:

„Tranzacțiile, din punct de vedere al volumului, din aprilie, au scăzut cu aproximativ 70% față de anii precedenți... Aș spune că investitorii imobiliari comerciali sunt extrem de precauți în acest moment, în special cei implicați în sectoare precum ospitalitatea, birourile și retailul. … În general, ceea ce se întâmplă în ceea ce privește scăderea volumului este că există un decalaj uriaș între prețul licitat pentru a cere, deoarece vânzătorii vor prețurile de anul trecut și cumpărătorii vor reduceri mari din cauza pandemiei.”

În ciuda faptului că există o mulțime de stimulente financiare pentru a cumpăra și a vinde în CRE din perspectiva interesului, cumpărătorii și vânzătorii se confruntă. Adăugarea acestei ciocniri la complexitățile pandemiei schimbă finanțarea tranzacțiilor CRE:

„Cremitatorii au fost deja disciplinați din 2008 și cu atât mai mult chiar acum cu pandemia, așa că trebuie să fii un împrumutat cu adevărat puternic (cumpărând proprietăți imobiliare de bază pe piețe puternice și așteptându-te la valori scăzute ale împrumutului) dacă ești caută finanțare chiar acum în imobiliare comercială. Aș spune înainte, să spunem anul trecut și înainte de asta, 20 până la 35% ca avans a fost destul de normal cu 65 până la 80% LTV. Acum, probabil vă așteptați la avansuri sporite cu finanțare tradițională obișnuită.”

Impingerea și tracțiunea dintre vânzători și cumpărători pentru a asigura tranzacții imobiliare profitabile a declanșat o furtună perfectă pentru ca investitorii CRE să caute noi oportunități. Oameni precum Rainier, cu un picior în fiecare industrie, ar putea oferi predicții timpurii că CRE va începe să se îndrepte către afaceri online pentru noi oportunități de investiții.

De ce investitorii imobiliari comerciali apelează la activele digitale

Mișcarea investitorilor CRE către investiții în afaceri online a crescut rapid. Rainier a împărtășit impulsul pe care l-a văzut recent:

„Am făcut aproximativ patru tranzacții cu diferiți investitori imobiliari în ultima lună: oameni care dețineau apartamente, proprietăți imobiliare de restaurante, închiriere net cu un singur chiriaș, proprietari de centre comerciale, proprietari de hoteluri. Doar întreaga gamă în ceea ce privește investitorii imobiliari, care urmăresc randamentul și caută să se diversifice.”

Diversificarea și urmărirea randamentului pot fi motive evidente pentru a intra în afaceri online, dar unul dintre factorii mai puțin cunoscuți pentru ca investitorii CRE să urmărească afaceri online este surprinzător de simplu: pregătirea pentru viitor.

Când a introdus acest concept, Rainer a indicat relativa tinerețe a internetului și cum, odată cu creșterea giganților precum Amazon și Google, mai mulți oameni merg online pentru achizițiile lor în loc de magazinele tradiționale din cărămidă și mortar sau mall-ul lor local. Acest impuls de a face cumpărături online conduce la o macroschimbare către strategia de vânzări omnicanal.

Cei mai mulți dintre noi se angajează în mod regulat la cumpărături omnicanal, fără a pune la îndoială schimbările masive prin care au trecut marile companii pentru a-și extinde acoperirea. Cumpărați ceva de la Walmart online și ridicați-l din magazin pentru a evita transportul de două zile, trebuie să faceți cumpărături în persoană sau să cumpărați ceva de pe Amazon și să returnați acele articole la un mare retailer local sunt toate exemple de cumpărături omnicanal în viața noastră de zi cu zi. .

Lupta comercianților cu amănuntul fizic de a ține singuri pasul cu comerțul electronic este un indicator puternic pentru investitorii CRE că nu au de ales decât să ia în considerare oportunitățile de investiții în spațiul online. Fie prin intermediul unui joc omnicanal sau pur online, vânzarea online în zilele noastre este aproape esențială.

În niciun caz, aceasta nu înseamnă că investitorii CRE sunt „blocați”.

Dacă ceva, acest grup de gândire înainte este obișnuit să opereze dintr-o perspectivă pe jumătate plină și este dornic să caute oportunități online.

Din fericire pentru acești investitori, lumea lor de CRE nu este complet diferită de diferitele afaceri online. Comparația una lângă alta a lui Rainier arată cât de mult pot folosi investitorii potențiali CRE care se suprapun.

Alăturat: CRE vs. monetizări de afaceri online

Rainer a pregătit scena pentru suprapunerea industriei, pornind de la buyer persons.

„Dacă accesați site-ul nostru web, vedeți cele șase tipuri de profiluri de investitor: Newbie Norm, Do-it-Yourself Dave, Flipper Fred, Strategic Sally, Portfolio Paul și Investor Ivan. Practic, aceleași profiluri de investitori există în imobiliare, cum ar fi flippers, sindicate, antreprenori generali, private equity și așa mai departe.”

Asemănările dintre cumpărătorii ne spun că obiectivele cumpărătorului rămân mai mult sau mai puțin aceleași. Strategiile de investiții se încrucișează, accentul ultim fiind pus pe executarea strategiei în mod profitabil, mai degrabă decât pe mijloacele de a ajunge acolo.

Iată câteva exemple încrucișate și modul în care imobiliare se compară cu monetizările online.

Net-Lease Real Estate vs Afaceri bazate pe conținut

„Afacerile de conținut și proprietățile imobiliare de leasing net sunt remarcabil de similare.”

Imobilul cu leasing net este locul în care un chiriaș este responsabil pentru una sau mai multe cheltuieli. Contractele de închiriere net vin într-un leasing net simplu, dublu sau triplu. În cazul unui închiriere net triplu, chiriașul plătește impozite pe proprietate, asigurări și întreținere. Rainer s-a concentrat pe leasing-urile triple-net, numite și „proprietăți triple-net”, pentru comparația sa, deoarece sunt cunoscute pentru „sunt investiții relativ pasive asemănătoare obligațiunilor”.

„Imaginați-vă Starbucks, Walgreens sau McDonald's local. Acesta va fi copilul tău tipic pentru proprietăți cu rețea triplă. Un investitor privat ca tine sau eu dețin acel imobil și chiriașul, să zicem Starbucks, plătește toate aceste cheltuieli pe lângă chirie, așa că tu, în calitate de proprietar, doar „decupează cupoanele” (cunoscute și ca colectarea chiriei) încet și constant. pe durata acelui termen de închiriere de 10 până la 20 de ani. Nu aveți de-a face cu toaletele sparte sau să înlocuiți becurile așa cum ați face într-un apartament. Proprietățile triple-net vor fi mult mai pasive în general, dar mult mai greu de adăugat valoare din cauza acestor termeni de închiriere stabiliți...”

Oportunitățile de valoare adăugată sunt acolo unde Rainier a adăugat afaceri bazate pe conținut la comparație.

„Dacă aveți, să spunem o afacere veșnic verde cu conținut unic care durează mult timp, vă puteți odihni puțin, deoarece majoritatea lucrărilor de ridicare grele au fost făcute. Evident, există mai multe componente cu valoare adăugată decât în ​​domeniul imobiliar, deoarece puteți externaliza cu ușurință conținut nou, construirea de linkuri, optimizarea ratei de conversie și schimbarea rețelelor publicitare, de exemplu. Dar, în cea mai mare parte, este vorba despre hands-off, deoarece nu vă ocupați de taxele pe stoc sau de furnizori, astfel încât afacerile de conținut pot avea o marjă de profit de 90% în multe cazuri.”

În timp ce ambele vehicule de investiții (închirieri nete triple și afaceri de conținut) pot fi atrăgătoare datorită naturii lor pasive, companiile de conținut își înving omologii CRE datorită abundenței de oportunități de a se extinde cu relativă ușurință.

Investiții în apartamente vs Amazon FBA

Când a comparat investițiile în complexe de apartamente și afacerile Amazon FBA, Rainier a început de unde a rămas: oportunități de valoare adăugată. În ochii lui, ambele moduri de investiții aveau componente de valoare adăugată mult mai mari.

El a pus un exemplu: „Dacă cumperi un complex de apartamente, vei reabilita imediat unitățile, vei crește chiria și apoi vei refinanța sau vei întoarce. Asta pentru că contractele de închiriere sunt atât de scurte, încât poți forța aprecierea și adăuga valoare relativ rapid. În timp ce cu Amazon FBA, dacă aveți acces profund la capital și puteți achiziționa o afacere existentă cu flux de numerar de la noi, atunci puteți achiziționa mai mult inventar pentru a rămâne stocat, puteți lansa mai multe produse și campanii cu plata-pe-clic. După părerea mea, puteți scala la numere mai mari mult mai rapid cu Amazon FBA.”

Rainier s-a grăbit să sublinieze că, dacă un vânzător de afaceri avea capital limitat sau ar fi făcut greșeli în proprietatea sa, cum ar fi epuizarea stocurilor, un potențial cumpărător ar avea baza unei oportunități grozave. Locul în care vânzătorul nu ar putea să țină pasul sau să facă următoarea mișcare ar fi locul de plecare perfect pentru ca un cumpărător să crească activul.

Între FBA și investițiile în apartamente, viteza de realizare a rentabilității investiției îl pune pe FBA în frunte. Pentru a înțelege cât de repede și cât de mult rentabilitatea investiției să vă așteptați între modurile de investiție, l-am rugat pe Rainier să treacă prin cifre. Aici, comparațiile prind cu adevărat viață.

Rate plafon: imobiliare comercială vs. afaceri online

Înțelegerea puterii ratelor plafon este o parte esențială a investițiilor CRE. Pentru a înțelege cu adevărat afacerile online în lumina imobiliară, Rainier a explicat modul în care ratele plafon se compară cu multiplii noștri:

„În general, activele trofee (active cu cerere excepțional de mare de investitori) de pe piețele imobiliare de prim rang se vor tranzacționa cu rate maxime de 4% până la 5%. În termeni de afaceri online, folosim „multiplu” ca indicator în loc de „rată plafon”, deci este în esență un multiplu lunar de 240, folosind o rată plafon de 5%. Deci, în esență, ți-ai primi banii înapoi în 20 de ani, dacă toate lucrurile ar rămâne la fel, fără a lua în calcul aprecierea sau beneficiile fiscale în domeniul imobiliar. Deci, de 240 de ori multiplu lunar este ceea ce arată imobilul.”

„În termeni imobiliari și afaceri online, afacerile online merg pentru rate de plafon de 33% până la 50%, ceea ce înseamnă că vă puteți recupera banii potențial în doi până la trei ani, evident fără a include componenta de valoare adăugată și factorul de risc mai mare al afacerilor online. . Dar dacă ne uităm la statisticile noastre de la Empire Flippers anul trecut, am vândut 273 de afaceri online pentru peste 50 de milioane în volum. Multiplu mediu la nivel general a fost de 28 de ori, unele mai mici, altele mai mari, dar de 24 până la 36 de ori, adică de doi până la trei ani, este ceea ce vă puteți aștepta în zilele noastre.”

Doi ani față de douăzeci de ani pentru a obține același ROI nu reprezintă o diferență mică. Cu toate acestea, aceasta nu a fost singura oportunitate principală pentru investitorii CRE:

„Dacă te uiți la afacerile noastre comparabile pe care le-am vândut acum câțiva ani la Empire Flippers, să spunem în 2017, poți vedea că multiplii lunari au fost de 2 până la 3 ori mai puțini, deci poate o medie de 25 de ori lunar în loc de 28 de ori lunar de astăzi. Ceea ce înseamnă că multiplii cresc de-a lungul timpului, pe măsură ce această clasă de active se maturizează cu cererea suplimentară a investitorilor... Nu m-ar surprinde dacă multiplii medii pe afacerile online ajung în multipli anuali de 4 până la 5 ori în viitorul apropiat, ceea ce face de 48x până la 60x în viitor. anii următori fiind norma.”

În cei mai simpli termeni, afacerile online sunt abia la început și, dacă investițiile online își mențin cursul, trebuie să vedem o creștere a valorii activelor online. Pentru a obține o înțelegere mai deplină, l-am rugat pe Rainier să dezvăluie ce alt potențial există pentru investitorii CRE – a fost doar un ROI mai rapid și oportunități timpurii sau a fost mai mult?

Cum pot investi investitorii imobiliari comerciali online

„Ai auzit de tsunami de argint?”

Întrebarea lui Rainier m-a luat neprevăzut la început. Eram în mijlocul discuțiilor despre potențialul investitorilor imobiliari în afaceri online, când conversația părea să ia o altă direcție. Nu am auzit încă de acest tsunami misterios, așa că a sărit direct în a explica legătura lui cu investițiile.

„Tsunami-ul de argint... este cel mai mare transfer de avere din istorie care va avea loc în următorii 10 ani. Practic, 25 de trilioane de dolari sunt pe cale să fie transferați de la baby boomers la Generația Z și, dacă ar fi să ghicesc ce generație Z, oameni care s-au născut în anii 2000 și nu numai, dacă ar fi să ghicesc ce cred ei că este cool în afară de TikTok și Bitcoin, probabil va fi o afacere online.”

Avea sens. În marea schemă a transferurilor de avere și a investițiilor viitoare, suntem cu toții datori de preferințele generațiilor mai tinere. Rainier a avut dreptate să sublinieze că generația născută cu internetul va fi cel mai probabil să-și reverse bogăția în investiții digitale.

Anticiparea cererii și a obiceiurilor de investiție ale generației Z nu este singurul motiv pentru care investitorii CRE să ia în considerare afacerile online, desigur. Citând viteza cu care tehnologia avansează, Rainier a spus că nu ar fi surprins dacă modificările ratei de returnare ar fi comprimate în 10 ani în loc de următorii 20-30 de ani.

A intra acum în jocul de afaceri online este ca și cum ai cumpăra un apartament cu rate de două cifre în urmă cu 20 sau 30 de ani, potrivit lui Rainier. Investitorii CRE care se încălzesc cu ideea de investiții digitale sunt în măsură să profite din plin de viitorul tsunami de argint.

Pentru unii care citesc asta, totul ar putea suna prea frumos pentru a fi adevărat. M-am gândit că acesta ar putea fi cazul, așa că l-am întrebat pe Rainier care ar putea fi sfatul lui pentru cei care nu erau de acord cu activele online. El a recunoscut că o clasă de active relativ nouă, care promite un ROI atât de puternic, ar părea prea bună pentru mulți investitori CRE. Cu toate acestea, cu diligență, mulți devin vânduți pe baza legitimității afacerilor online și apoi se confruntă cu o întrebare importantă: „Cum încep?”

Investitorii CRE îngrijorați de capacitatea lor de a conduce o afacere online fără experiență beneficiază din nou de suprapunerea pieței imobiliare. Rainer a explicat cum ar putea fi asta:

„Este ca și cum ai cumpăra prima investiție imobiliară. Odată ce înțelegi, te vei întoarce în mare parte după mai multe oferte. Recunoașteți rapid că această clasă de active poate fi rulată independent de locație de oriunde din lume, majoritatea sarcinilor fiind ușor externalizate pentru dvs. Dar este ca și cum mergi pe bicicletă... oamenii se întorc după ce și-au cumpărat primul, odată ce pot demonstra că acea revenire a rentabilității investiției este, de fapt, legitimă și posibilă.”

Pentru a începe, tot ce trebuie să faceți este să vă dați seama de prioritățile și să găsiți spre ce model de afaceri vă orientați. Rainier a sfătuit: „Depinde doar de ceea ce este mai important pentru tine. Este fluxul de numerar? Este apreciere?”

În cazul unui investitor CRE gata să își înceapă portofoliul online, Rainier a recomandat o analiză a portofoliului adaptată clienților cu unul dintre analiștii noștri de afaceri. Prin lansarea unui apel, investitorii CRE pot trece peste diferitele modele de afaceri și pot vedea cum se potrivesc în strategiile de investiții specifice. Sfaturile ar fi disponibile pe tot parcursul ciclului de investiții, astfel încât să profitați la maximum de o nouă investiție digitală ar fi la îndemână.

Viitorul afacerilor online și al investitorilor imobiliari comerciali

Se pare aproape imposibil de prezis viitorul, mai ales în această perioadă tumultoasă. Dar l-am întrebat pe Rainier, oricum, pentru cea mai bună predicție a lui despre ceea ce avea să urmeze pentru afacerile imobiliare și online.

„Imobilul comercial se schimbă peste noapte chiar acum. Vedeți că oamenii se mută din locuri precum San Francisco, deoarece pot lucra de la distanță și nu mai trebuie să facă naveta sau să plătească cheltuieli mari de trai. Vedeți oameni cumpărând online, comparativ cu ieșirea în magazine fizice. Imobiliarul va continua să evolueze și va exista în continuare, dar cred că cele două industrii merg mână în mână.”

El a adăugat că acesta este doar începutul pentru afacerile online. Industria se maturizează acum și mai multe opțiuni de finanțare sunt la orizont. „Cred că în cele din urmă vom avea avantaje fiscale, cum ar fi schimbul 1031 al proprietății imobiliare”, a explicat Rainer, „permițându-vă să amânați impozitul pe câștigurile de capital atunci când cumpărați și vindeți. Cred că piața trebuie doar să se maturizeze și timpul ne va spune. Va veni mai devreme decât se aștepta.”

Sunteți gata să vă extindeți portofoliul cu active digitale? Stabiliți un apel cu analiștii noștri de afaceri pentru o analiză a portofoliului și o strategie personalizată pentru a vă aprofunda portofoliul.