商業用不動産投資家がデジタル資産に飢えている理由
公開: 2020-07-06私たちの市場は私たちを驚かせ続けています。
私たちは、私たちの聴衆をうまく処理していると思いたいです。 誰がオンラインビジネスに惹かれ、どのように彼らのニーズに応えるか。 しかし、2020年がこれまでに進んだのと同じように、もはや予測できるものはありません。
プライベートエクイティや富裕層が代表的な例であるため、大口購入者の大きな変化が見られます。 今、私たちは考慮すべき新しい力を持っています：商業用不動産投資家。
これらのベテランの投資家はオンラインビジネスの機会に注目しており、私たちの最高のデジタル投資のいくつかにすぐに彼らの主張を賭けています。
この急成長の背後にある「理由」を把握するために、私は不動産の専門家であるRainierNanquilにインタビューしました。 彼は、経験豊富な商業用不動産（CRE）ブローカーとしての過去に頼り、オンラインビジネスでCRE投資家を待っている機会に命を吹き込みました。
Rainierのインタビューは、商業用不動産投資家が私たちのゲームにどのように慣れていないかを明らかにしていますが、迅速な行動で、他の人よりも先にオンライン資産の機会をつかみ、最強の不動産およびデジタル投資ポートフォリオを構築できます。 彼の言うことを聞いてみましょう。
用語
CREの専門用語に夢中になる前に、いくつかの用語を定義する必要があります。 あなたが個人的に不動産に興味があるなら、あなたはそれらのいくつかに精通しているかもしれませんが、あなたがゲームに不慣れであるならば、恐れることはありません！ 便利な用語リストは次のとおりです。
商業不動産
簡単に言えば、CREはビジネス目的で使用されるプロパティです。 Investopediaによると、CREはビジネスを行うためにテナントに賃貸されることが多く、「あらゆる種類の小売業者、オフィススペース、ホテル、ストリップモール、レストラン、コンビニエンスストア」を含めることができます。
ローン・トゥ・バリュー（LTV）
Investopediaは、この用語を「金融機関や他の貸し手が住宅ローンを承認する前に調べる貸付リスクの評価」と定義しています。 LTV比率が高いほど、リスクが高くなり、したがって、承認された住宅ローンの金利が高くなります。
還元利回り
略して「キャップレート」とも呼ばれるこの式は、投資不動産の収益率を計算することを目的としています。 キャップレートを計算するには、まず、プロパティが生成すると予想される純利益から始めます。「純営業利益をプロパティの資産価値で除算し、[キャップレート]はパーセンテージで表されます」。 目標は、不動産市場における潜在的な投資収益率（ROI）を見積もることです。 たとえば、年間純営業収入で10万ドルを生み出す100万ドルの不動産は、10％のCAPレートです。
私たち自身の不動産専門家に目を向ける
RainierはCREの世界で早い段階でスタートしました。 大学のキャンパスの隣にある地元のCREチームのインターンアシスタントとして大学に入学し、卒業後の月曜日に業界に飛び込みました。
それが、キャピタルマーケッツとトリプルネット（NNN）インベストメントセールスを専門とするシニアアソシエイトになるための彼の旅の始まりでした。 Rainierは主にカリフォルニアで働いていましたが、全国でも働いており、127,500平方フィートを超える販売取引で7,000万ドル以上を調達および仲介していました。 彼は、1031取引所と、マクドナルド、スターバックス、チックフィレイなどのネットリースレストランの専門家になりました。
彼は自分のキャリアを一生懸命に推し進め、週に60〜80時間働きました。 自称起業家である彼は、自分の選択肢を模索し始めました。 オンラインビジネス業界の多くの人と同じように、彼がオンラインビジネスに触れ、より多くの生活を送るために仕事を減らすという考えに触れたのは、 4時間労働週間を読んでいました。
業界に対する彼の最初の認識を想起し、レイニアは「2つの業界（オンラインビジネスとCRE）の類似点を見て、自分自身をそれらを統合するための架け橋と見なすことができました」と述べました。
2つの切り離された業界間の架け橋になるというこのビジョンが、彼をオンラインビジネスの機会を模索し、エンパイアフリッパーズチームに導いた理由です。
商業用不動産業界の現状
業界間の類似点について話し始める前に、私はRainierにCRE業界全体の絵を描くように頼みました。 機会が豊富なのか、それとも競争が市場の希少性を促進しているのかを知りたかったのです。
レイナー氏は、業界がどこにあるのかを説明することから始めました。不動産の減価償却、住宅ローンの利息の償却など。」
CREはチャンスの夢の国のように見えましたが、これらのポジティブな点には強い警告がありました。
「4月以降の取引量は、前年比で約70％減少しています…現在、商業用不動産投資家、特にホスピタリティ、オフィス、小売などのセクターに携わる投資家は非常に慎重です。 …一般的に、量の減少に関して起こっていることは、売り手が昨年の価格設定を望んでいるので、買い手がパンデミックのために大幅な値引きを望んでいるので、価格を尋ねる入札の間に大きなギャップがあるということです。」
利害の観点からCREで売買するための金銭的インセンティブはたくさんありますが、買い手と売り手は衝突しています。 パンデミックの複雑さにその衝突を加えることは、CRE取引の資金調達をシフトさせています：
「2008年以降、貸し手はすでに懲戒処分を受けており、現在はパンデミックが発生しているため、強力な借り手になる必要があります（強い市場でコア不動産を購入し、低ローントゥバリューを期待している場合）。現在、商業用不動産での資金調達を検討しています。 前に言っておきますが、昨年とその前に、頭金が65から80％のLTVでかなり正常だったので、20から35％です。 今、あなたはおそらく通常の伝統的な資金調達で頭金の増加を期待しているでしょう。」
有利な不動産取引を確保するための売り手と買い手の間のプッシュアンドプルは、CRE投資家が新しい機会を探すための最悪の状況を引き起こしました。 各業界に足を踏み入れたRainierのような人々は、CREが新しい投資機会のためにオンラインビジネスに目を向け始めるだろうという早期の予測を提供することができます。
商業用不動産投資家がデジタル資産に目を向けている理由
CRE投資家のオンラインビジネス投資への動きは加速しています。 レイニアは最近見た勢いを共有しました：
「先月、さまざまな不動産投資家と約4つの取引を行いました。アパートを所有する人々、レストランの不動産、シングルテナントのネットリース、ショッピングセンターの所有者、ホテルの所有者です。 不動産投資家の全範囲で、利回りを追いかけ、分散を目指しています。」
多様化と利回りの追求はオンラインビジネスに参入する明白な理由かもしれませんが、CRE投資家がオンラインビジネスを追求するためのあまり知られていない推進力の1つは驚くほど単純です：将来性。
この概念を紹介するとき、Rainerはインターネットの相対的な若さを示し、AmazonやGoogleのような巨人の成長に伴い、従来の実店舗や地元のモールではなく、オンラインで購入する人が増えていることを示しました。 このオンラインショッピングの推進は、オムニチャネル販売戦略へのマクロシフトを推進しています。
私たちのほとんどは、大手企業がリーチを拡大するために経験した大規模な変化を疑うことなく、定期的にオムニチャネルショッピングに取り組んでいます。 ウォルマートからオンラインで何かを購入して店頭で受け取り、2日間の配送をバイパスする、直接買い物をする、またはAmazonで何かを購入して地元の大手小売店に返品することは、すべて私たちの日常生活におけるオムニチャネルショッピングの例です。 。
実店舗の小売業者が自分たちでeコマースに追いつくのに苦労していることは、CRE投資家にとって、オンラインスペース内での投資機会を検討せざるを得ないことを示す強力な指標です。 オムニチャネルであろうと純粋なオンラインプレイであろうと、今日のオンライン販売はほぼ不可欠です。
これは、CRE投資家が「行き詰まっている」という意味では決してありません。
どちらかといえば、この前向きな考えは半分半分しかガラスの観点から操作することに慣れており、オンラインの機会を追いかけたいと思っています。
これらの投資家にとって幸運なことに、彼らのCREの世界は、さまざまなオンラインビジネスと完全に異なるわけではありません。 Rainierを並べて比較すると、重複する潜在的なCRE投資家がどれだけ使用できるかがわかります。
並べて：CREとオンラインビジネスの収益化
Rainerは、購入者のペルソナから始めて、業界の重なりの舞台を設定しました。
「当社のWebサイトにアクセスすると、6種類の投資家プロファイルが表示されます。初心者ノルム、日曜大工のデイブ、フリッパーフレッド、戦略的サリー、ポートフォリオポール、投資家イワンです。 フリッパー、シンジケーター、ゼネコン、プライベートエクイティなど、実質的に同じ投資家プロファイルが不動産に存在します。」
購入者のペルソナの類似点は、購入者の目標がほぼ同じであることを示しています。 投資戦略は、そこに到達するための手段ではなく、戦略を収益性の高い方法で実行することに最終的に重点を置いて交差します。
ここにいくつかのクロスオーバーの例と、不動産がオンラインの現金化とどのように重なるかを示します。
ネットリース不動産とコンテンツベースのビジネス
「コンテンツビジネスとネットリース不動産は非常に似ています。」
ネットリース不動産は、テナントが1つ以上の費用を負担する場所です。 ネットリースは、シングル、ダブル、またはトリプルのネットリースで提供されます。 トリプルネットリースの場合、固定資産税、保険、維持費はテナントが負担します。 レイナーは、「比較的受動的な債券のような投資である」ことで知られているため、比較のために「トリプルネットプロパティ」とも呼ばれるトリプルネットリースに焦点を当てました。
「地元のスターバックス、ウォルグリーン、またはマクドナルドを想像してみてください。 これは、トリプルネットプロパティの典型的なポスターチャイルドになります。 あなたや私のような個人投資家がその不動産を所有しており、たとえばスターバックスなどのテナントが家賃に加えてこれらの費用をすべて支払うので、家主としてのあなたは「クリップクーポン」（家賃の徴収とも呼ばれます）をゆっくりと着実に行いますその10年から20年のリース期間中。 アパートのように壊れたトイレに対処したり、電球を交換したりする必要はありません。 トリプルネットのプロパティは、一般的にはるかに受動的ですが、これらの設定されたリース期間のために、付加価値を付けるのははるかに困難です…」
付加価値の機会は、Rainierがコンテンツベースのビジネスを比較に追加した場所です。
「もしあなたが持っているなら、長い間続くユニークなコンテンツを持つ常緑樹のビジネスを考えてみてください、あなたは重い物を持ち上げる仕事のほとんどが行われたので少し休むことができます。 明らかに、新しいコンテンツ、リンク構築、コンバージョン率の最適化、広告ネットワークの変更などを簡単にアウトソーシングできるため、不動産よりも付加価値の高いコンポーネントがあります。 しかし、ほとんどの場合、在庫税やサプライヤーを扱っていないため、手間がかかりません。そのため、多くの場合、コンテンツビジネスは90％の利益率になる可能性があります。」
どちらの投資手段（トリプルネットリースとコンテンツビジネス）も受動的な性質のため魅力的ですが、コンテンツビジネスは比較的簡単に拡張できる機会が豊富であるためCREの対応手段を上回っています。
アパート投資vsアマゾンFBA
集合住宅とAmazonFBA事業への投資を比較すると、レイニアは中断したところから始めました。つまり、付加価値の機会です。 彼の目には、これらの投資モードはどちらもはるかに大きな付加価値要素を持っていました。
彼は例を挙げました。「集合住宅を購入した場合、すぐにユニットをリハビリし、家賃を上げてから、借り換えまたは裏返しをします。 これは、テナントの賃貸料が非常に短いため、比較的迅速に評価と付加価値を強制することができるためです。 Amazon FBAを使用している間、資本への深いアクセスがあり、既存のキャッシュフロービジネスを当社から購入できる場合は、在庫を維持し、より多くの製品を立ち上げ、クリック課金キャンペーンを行うために、より多くの在庫を購入できます。 私の意見では、Amazon FBAを使用すると、より大きな数値にはるかに高速に拡張できます。」
レイニアは、事業の売り手が限られた資本を持っていたり、在庫切れなどの所有権に間違いを犯した場合、将来の買い手は素晴らしい機会の基盤を持っているだろうとすぐに指摘しました。 売り手が追いつくことができなかった、または次の動きをすることができなかった場所は、買い手が資産を成長させるための完璧な出発点になるでしょう。
FBAとアパート投資の間で、ROIを実現するスピードがFBAをリードしています。 投資モード間でどれだけの速さとROIが期待できるかを理解するために、私はRainierに数値を確認するように依頼しました。 ここで、比較が実際に実行されます。
キャップレート：商業用不動産とオンラインビジネス
キャップレートの力を理解することは、CRE投資の重要な部分です。 不動産に照らしてオンラインビジネスを本当に理解するために、レイニアはキャップレートが私たちの倍数とどのように比較されるかを詳しく説明しました。
「一般的に、プライム不動産市場のトロフィー資産（投資家の需要が非常に高い資産）は、4％から5％のキャップレートで取引されます。 オンラインビジネスの用語では、「キャップレート」の代わりに「倍数」を指標として使用します。つまり、5％のキャップレートを使用すると、基本的に月間240の倍数になります。 つまり、基本的に、不動産の増価や税制上の優遇措置を除いて、すべてが同じままであれば、20年以内にお金を取り戻すことができます。 つまり、毎月240倍の倍数が不動産のように見えます。」
「不動産業界とオンラインビジネスでは、オンラインビジネスのキャップレートは33％から50％です。つまり、オンラインビジネスの付加価値要素とリスク要因を含めずに、2〜3年以内に収益を上げることができる可能性があります。 。 しかし、昨年のEmpire Flippersの統計を見ると、273のオンラインビジネスを5,000万以上のボリュームで販売しました。 全体の平均倍数は28倍で、いくつかは低く、いくつかは高くなっていますが、24〜36倍、別名2〜3年は、今日の時代に期待できるものです。」
同じROIを達成するための2年と20年は、小さな違いではありません。 ただし、CRE投資家にとっての絶好の機会はそれだけではありません。
「数年前にEmpireFlippersで販売した同等のビジネスを見ると、たとえば2017年に、月間倍数が2〜3倍少なくなったことがわかります。したがって、今日の月間28倍ではなく、月平均25倍になる可能性があります。 つまり、この資産クラスが投資家の需要の増加に伴って成熟するにつれて、倍数が時間とともに増加しているということです。近い将来、オンラインビジネスの平均倍数が年間4〜5倍になり、48倍から60倍になるのは当然のことです。今後数年間は標準です。」
簡単に言うと、オンラインビジネスはまだ始まったばかりであり、オンライン投資が順調に進んでいれば、オンライン資産の価値が高まるはずです。 より完全な理解を得るために、私はRainierに、CRE投資家にとって他にどのような可能性があるかを明らかにするように依頼しました。
商業用不動産投資家がオンラインで投資する方法
「銀の津波について聞いたことがありますか？」
レイニアの質問は、最初は私を不意を突かれた。 会話が別の方向に進んでいるように見えたとき、私たちはオンラインビジネスにおける不動産投資家の可能性について話し合っていました。 この不思議な津波についてはまだ聞いたことがなかったので、彼はすぐに投資との関係を説明しました。
「銀の津波は…これから10年で起こるであろう歴史上最大の富の移転です。 基本的に、25兆ドルがベビーブーム世代からZ世代に移行する途中です。Z世代、2000年代以降に生まれた人々を推測すると、TikTokとビットコイン、それはおそらくオンラインビジネスになるでしょう。」
それは理にかなっています。 富の移転と将来の投資の壮大な計画では、私たちは皆、若い世代の好みに見守られています。 Rainierは、インターネットで生まれた世代がその富をデジタル投資に注ぎ込む可能性が最も高いと指摘するのは正しかった。
もちろん、CRE投資家がオンラインビジネスに注目する理由は、Z世代の需要と投資習慣を予測することだけではありません。 技術の進歩の速さを引用して、レイニア氏は、収益率の変化が次の20〜30年ではなく10年に圧縮されても驚かないだろうと述べました。
Rainierによれば、今すぐオンラインビジネスゲームに参加することは、20年または30年前に2桁のキャップレートでアパートを購入するようなものです。 デジタル投資のアイデアにウォームアップするCRE投資家は、来たるべき銀の津波を最大限に活用する立場にあります。
これを読んでいる人にとっては、それはすべて真実ではないように聞こえるかもしれません。 私はこれが事実かもしれないと思ったので、私はレイニアに、オンライン資産に参加していない人たちへのアドバイスは何であるかを尋ねました。 彼は、このような強力なROIを約束する比較的新しい資産クラスは、多くのCRE投資家にとっては良すぎるように思われることを認めました。 しかし、デューデリジェンスにより、多くの人がオンラインビジネスの正当性で売りに出され、「どうやって始めればよいのか」という重要な質問に直面します。
CREの投資家は、経験のないオンラインビジネスを運営する能力が、不動産市場の重複から再び恩恵を受けることを心配していました。 レイナーはこれがどのようになり得るかを説明しました：
「それはあなたの最初の投資不動産を買うようなものです。 あなたがそれのコツをつかむと、あなたはほとんど後でより多くの取引のために戻ってきます。 このアセットクラスは、世界中のどこからでも場所に依存せずに実行でき、ほとんどのタスクを簡単にアウトソーシングできることがすぐにわかります。 しかし、それは自転車に乗るようなものです…人々は、ROIの回復が実際に合法であり、可能であることを証明できたら、最初の自転車を購入した後に戻ってきます。」
始めるためにあなたがする必要があるのはあなたの優先順位を理解しそしてあなたがどのビジネスモデルに引き寄せられるかを見つけることです。 レイニアは次のようにアドバイスしています。 キャッシュフローですか？ 感謝ですか？」
オンラインポートフォリオを開始する準備ができているCRE投資家の場合、Rainierは、ビジネスアナリストの1人による顧客に合わせたポートフォリオ分析を推奨しました。 コールを設定することにより、CRE投資家はさまざまなビジネスモデルを検討し、それらが特定の投資戦略にどのように適合するかを確認できます。 投資サイクル全体を通じてアドバイスを利用できるため、新しいデジタル投資を最大限に活用することができます。
オンラインビジネスおよび商業用不動産投資家の未来
特にこの激動の時代には、将来を予測することはほぼ不可能だと感じています。 しかし、私はとにかく、不動産とオンラインビジネスのために何が来るかについての彼の最良の予測について、レイニアに尋ねました。
「現在、商業用不動産は一夜にして変化しています。 サンフランシスコのような場所から人々が移動するのを目にしています。彼らはリモートで仕事をすることができ、通勤や高額の生活費を支払う必要がなくなったからです。 あなたは人々が実店舗に出かけるのではなく、オンラインで買い物をしているのを見ます。 不動産は進化し続け、今も存在し続けますが、2つの業界は密接に関係していると思います。」
彼は、これはオンラインビジネスのほんの始まりに過ぎないと付け加えました。 業界は現在成熟しており、より多くの資金調達オプションが間近に迫っています。 「最終的には、不動産の1031取引所など、税制上のメリットがあると思います」とレイナー氏は説明します。「売買時にキャピタルゲイン税を繰り延べることができます。 市場は成熟する必要があり、時が経てばわかると思います。 予想より早く来るでしょう。」
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