为什么商业房地产投资者渴望数字资产

已发表: 2020-07-06

我们的市场继续给我们带来惊喜。

我们喜欢认为我们对观众有很好的把握；谁被在线业务所吸引以及如何满足他们的需求。但正如 2020 年迄今取得的进展一样，一切都不再是可预测的。

我们已经看到大型买家发生了相当大的转变——私募股权和高净值个人就是最好的例子。现在，我们有一股不可忽视的新力量：商业房地产投资者。

这些经验丰富的投资者正在关注在线商机，并迅速在我们的一些最佳数字投资中占有一席之地。

为了了解这种快速增长背后的“原因”，我采访了房地产专家 Rainier Nanquil。他依靠自己作为经验丰富的商业房地产 (CRE) 经纪人的过去，为等待在线业务的 CRE 投资者提供了机会。

Rainier 的采访揭示了商业房地产投资者可能是我们游戏的新手，但通过快速行动，他们可以抢占在线资产机会，并建立自己最强大的房地产和数字投资组合。让我们听听他怎么说。

术语

在我们对 CRE 术语感到迷惑之前，我们必须定义一些术语。如果您个人接触房地产，您可能会熟悉其中的一些，但如果您不熟悉游戏，请不要害怕！一个方便的术语列表在这里：

商业房地产

简而言之，CRE 是用于商业目的的财产。根据 Investopedia 的说法，CRE 经常出租给租户开展业务，可以包括“各种零售商、办公空间、酒店、购物中心、餐厅和便利店”。

贷款价值比（LTV）

Investopedia 将这一术语定义为“金融机构和其他贷方在批准抵押贷款之前检查的贷款风险评估”。 LTV 比率越高，风险就越高，因此获得批准的抵押贷款的利率就越高。

资本化率

也简称为“上限率”，该公式旨在计算投资物业的回报率。要计算上限率，您可以从物业预计产生的净收入开始，“将净营业收入除以物业资产价值，[上限率] 以百分比表示。” 目标是估计房地产市场的潜在投资回报 (ROI)。例如，价值 1 万美元的房产每年产生 10 万美元的净营业收入，CAP 率为 10%。

求助于我们自己的房地产专家

Rainier 在 CRE 领域起步较早。从大学开始，他在大学校园附近的当地 CRE 团队担任实习助理，毕业后的星期一，他直接进入了这个行业。

那是他成为专门从事资本市场和三网 (NNN) 投资销售的高级助理的旅程的开始。 Rainier 主要在加利福尼亚工作，但也在全国范围内工作，在那里他采购和促成了超过 127,500 平方英尺的超过 7,000 万美元的销售交易。他成为了 1031 家交易所和麦当劳、星巴克、Chick-Fil-A 等全国网租餐厅的专家。

他在职业生涯中努力工作，每周工作 60-80 小时。自称为企业家的他开始探索自己的选择。与在线商业行业的许多人一样，正是阅读了《每周工作 4 小时》 ，让他接触到了在线业务以及少工作多活的概念。

回忆起他对这个行业的第一印象，Rainier 说：“我看到了这两个行业 [在线业务和 CRE] 之间的相似之处，并且可以将自己视为将它们联系在一起的桥梁。”

这种成为两个相互关联的行业之间桥梁的愿景促使他寻找在线商机，并将他带入 Empire Flippers 团队。

商业地产行业现状

在我们开始谈论行业之间的相似之处之前，我让 Rainier 为我描绘了整个 CRE 行业的图景。我想知道机会是否充足，或者竞争是否导致市场稀缺。

Rainer 首先描述了该行业的现状，“由于我们历史上见过的最低利率，以及该行业的许多主要税收激励措施，例如 1031 交易所，商业房地产行业仍在进行交易，财产折旧、抵押贷款利息冲销等。”

尽管 CRE 似乎是一个充满机遇的梦想之地，但这些积极因素也伴随着一个强烈的警告：

“就交易量而言，自 4 月以来，交易量比往年下降了约 70%……我想说的是，商业房地产投资者现在非常谨慎，尤其是那些涉及酒店、办公和零售等行业的投资者。 ……总的来说，成交量下降的情况是，由于卖家想要去年的价格而买家想要大幅折扣，因此出价与要价之间存在巨大差距，因为大流行。”

尽管从利益的角度来看，在 CRE 中买卖有很多经济激励措施，但买卖双方仍存在冲突。将这种冲突与大流行的复杂性相结合，正在改变 CRE 交易的融资方式：

“自 2008 年以来，贷方已经受到了纪律处分，而现在在大流行中更是如此，所以如果你现在正在考虑商业房地产的融资。我会说之前，比方说去年和之前，20% 到 35% 作为首付很正常，LTV 为 65% 到 80%。现在，您可能希望通过常规的传统融资来增加首付。”

买卖双方为获得利润丰厚的房地产交易而相互推挤，为商业地产投资者寻找新机会掀起了一场完美风暴。像雷尼尔这样一只脚涉足每个行业的人可以提供早期预测，即 CRE 将开始转向在线业务以寻找新的投资机会。

为什么商业房地产投资者转向数字资产

CRE 投资者转向在线商业投资的速度正在加快。 Rainier 分享了他最近看到的势头：

“在过去的一个月里，我们与不同的房地产投资者达成了大约四笔交易：拥有公寓的人、餐厅房地产、单租户净租赁、购物中心业主、酒店业主。就房地产投资者而言，追求收益并寻求多元化的整个领域。”

多元化和追求收益可能是进入在线业务的明显原因，但让 CRE 投资者从事在线业务的鲜为人知的驱动因素之一出奇地简单：面向未来。

在介绍这个概念时，Rainer 指出了互联网的相对年轻化，以及随着亚马逊和谷歌等巨头的成长，越来越多的人正在网上购物，而不是去传统的实体店或当地的购物中心。这种在线购物的推动正在推动向全渠道销售策略的宏观转变。

我们中的大多数人都定期参与全渠道购物，而不会质疑大公司为扩大影响范围而经历的巨大变化。在线从沃尔玛购买商品并在店内提货以绕过两天发货、必须亲自购物或在亚马逊购买商品并将这些商品退回给当地大型零售商，这些都是我们日常生活中全渠道购物的例子.

实体零售商努力跟上电子商务的步伐，这对 CRE 投资者来说是一个强有力的迹象，表明他们别无选择，只能考虑在线空间内的投资机会。无论是通过全渠道还是纯粹的在线游戏，如今在线销售几乎是必不可少的。

这绝不意味着 CRE 投资者会“陷入困境”。

如果有的话，这个具有前瞻性思维的群体习惯于从半满玻璃的角度进行操作，并且渴望抓住在线机会。

对这些投资者来说幸运的是，他们的 CRE 世界与各种在线业务并没有完全不同。 Rainier 的并排比较显示了潜在的 CRE 投资者可以使用多少重叠。

并排：CRE 与在线业务货币化

Rainer 从买家角色开始，为行业的重叠奠定了基础。

“如果您访问我们的网站，您会看到六种类型的投资者资料：新手规范、Do-it-Yourself Dave、Flipper Fred、Strategic Sally、Portfolio Paul 和 Investor Ivan。房地产行业存在几乎相同的投资者资料，例如鳍状肢、辛迪加、总承包商、私募股权等。”

买方角色的相似之处告诉我们，买方目标或多或少保持不变。投资策略的最终重点是盈利地执行策略，而不是实现目标的方法。

以下是一些交叉示例以及房地产如何与在线货币化相抗衡。

净租赁房地产与基于内容的业务

“内容业务和净租赁房地产非常相似。”

净租赁房地产是租户负责一项或多项费用的地方。净租赁分为单一、双重或三重净租赁。在三重净租赁的情况下，租户支付财产税、保险和维护费用。 Rainer 专注于三网租赁，也称为“三网物业”，因为它们以“相对被动的类似债券的投资”而闻名。

“想象一下您当地的星巴克、沃尔格林或麦当劳。这将是三网属性的典型代表。像你或我这样的私人投资者拥有该房地产和租户，比如说星巴克，除了租金之外，还支付所有这些费用，所以作为房东的你只是“剪辑优惠券”（也称为收取租金）缓慢而稳定在 10 到 20 年的租赁期内。没有像在公寓里那样处理坏掉的厕所或更换灯泡。一般而言，三网物业将更加被动，但由于这些固定的租赁条款，增加价值要困难得多……”

增值机会是 Rainier 将基于内容的业务添加到比较中的地方。

“如果你有，假设一个具有独特内容、持续很长时间的常青业务，你可以休息一下，因为大部分繁重的工作已经完成。显然，与房地产相比，增值组件更多，因为您可以轻松地将新内容、链接构建、转化率优化和更改广告网络等外包出去。但在大多数情况下，这是不干涉的，因为您不处理库存税或供应商，因此在许多情况下，内容业务的利润率可以达到 90%。”

虽然这两种投资工具（三重净租赁和内容业务）因其被动性质而具有吸引力，但内容业务由于有大量机会相对轻松地扩展而击败了其 CRE 同行。

公寓投资 vs 亚马逊 FBA

在比较对公寓大楼和亚马逊 FBA 业务的投资时，雷尼尔从他停止的地方开始——增值机会。在他看来，这两种投资模式都有更大的增值成分。

他举了一个例子：“如果你买了一个公寓大楼，你会立即修复这些单元，提高租金，然后再融资或翻转。那是因为租户的租约很短，你可以相对较快地强制升值和增值。在使用亚马逊 FBA 时，如果您可以深入获取资金并且可以从我们这里购买现有的现金流业务，那么您可以购买更多库存以保持库存、推出更多产品和按点击付费的活动。在我看来，您可以使用亚马逊 FBA 更快地扩展到更大的数量。”

Rainier 很快指出，如果企业卖家的资金有限或在所有权方面犯了任何错误，例如缺货，潜在买家将拥有绝佳机会的基础。卖方无法跟上或采取下一步行动的地方将是买方发展资产的完美起点。

在 FBA 和公寓投资之间，实现 ROI 的速度使 FBA 处于领先地位。为了了解投资模式之间的预期投资回报率和投资回报率，我请雷尼尔 (Rainier) 逐一介绍这些数字。这就是比较真正发挥作用的地方。

资本化率：商业房地产与在线业务

了解资本化率的力量是 CRE 投资的重要组成部分。为了根据房地产真正了解在线业务，Rainier 详细说明了资本化率与我们的倍数之间的比较：

“一般而言，优质房地产市场中的优质资产（投资者需求异常高的资产）的交易价格为 4% 至 5%。在在线业务方面，我们使用“倍数”作为指标而不是“上限率”，因此基本上是每月 240 的倍数，使用 5% 的上限率。所以基本上，如果一切都保持不变，不计算房地产的升值或税收优惠，你会在 20 年内拿回你的钱。所以 240 倍的月倍数就是房地产的样子。”

“在房地产和在线业务方面，在线业务的上限率为 33% 至 50%，这意味着您可以在两到三年内收回成本，显然不包括在线业务的增值部分和更高的风险因素. 但是，如果我们查看去年 Empire Flippers 的统计数据，我们销售了 273 家在线业务，销售额超过 5000 万美元。全面的平均倍数是 28 倍，有的更低，有的更高，但 24 到 36 倍，也就是两到三年，这是你今天可以预期的。”

两年与二十年获得相同的投资回报率是不小的差异。然而，这并不是 CRE 投资者的唯一主要机会：

“如果你看看我们几年前在 Empire Flippers 出售的可比业务，假设回到 2017 年，你会发现每月的倍数减少了 2 到 3 倍，所以可能平均每月 25 倍，而不是今天的每月 28 倍。这意味着随着该资产类别随着投资者需求的增加而成熟，倍数会随着时间的推移而增加......如果在线业务的平均倍数在不久的将来达到 4 到 5 倍的年倍数，这使得 48 倍到 60 倍，我不会感到惊讶未来几年将成为常态。”

简而言之，在线业务才刚刚起步，如果在线投资继续发展，我们将看到在线资产的价值增加。为了获得更全面的理解，我请 Rainier 透露 CRE 投资者还有哪些其他潜力——是更快的投资回报率和早期机会，还是更多？

商业房地产投资者如何在线投资

“你听说过银色海啸吗？”

雷尼尔的问题一开始让我措手不及。当谈话似乎转向不同的方向时，我们正在讨论房地产投资者在在线业务中的潜力。我还没有听说过这场神秘的海啸，所以他直接解释了它与投资的联系。

“白银海啸……是历史上最大的财富转移，将在未来 10 年内发生。基本上，有 25 万亿美元将从婴儿潮一代转移到 Z 世代，如果我要猜猜 Z 世代、2000 年代及以后出生的人是什么，如果我猜他们认为除了 TikTok 和比特币，它可能会成为在线业务。”

这是有道理的。在财富转移和未来投资的宏伟计划中，我们都受年轻一代的偏好影响。 Rainier 指出，互联网出生的一代最有可能将财富投入数字投资。

当然，预测 Z 世代的需求和投资习惯并不是 CRE 投资者关注在线业务的唯一原因。以技术进步的速度为例，Rainier 表示，如果将回报率变化压缩到 10 年而不是接下来的 20-30 年，他不会感到惊讶。

根据雷尼尔的说法，现在进入在线商业游戏就像在 20 或 30 年前以两位数的上限价格购买一套公寓。热衷于数字投资理念的 CRE 投资者能够充分利用即将到来的白银海啸。

对于一些阅读本文的人来说，这听起来好得令人难以置信。我认为可能是这种情况，所以我问 Rainier，他对那些没有在线资产的人有什么建议。他承认，对于许多 CRE 投资者来说，一个相对较新的资产类别有望带来如此强劲的投资回报率。然而，通过尽职调查，许多人因在线业务的合法性而被推销，然后面临一个重要的问题：“我该如何开始？”

商业地产投资者担心他们在没有经验的情况下经营在线业务的能力再次受益于房地产市场的重叠。 Rainer 解释了这可能是怎么回事：

“这就像购买您的第一个投资物业。一旦掌握了窍门，您之后通常会回来购买更多优惠。您很快就会意识到，这个资产类别可以在世界任何地方独立运行，大多数任务都可以轻松外包给您。但这就像骑自行车一样……人们在购买了第一辆自行车后就会回来，一旦他们能够证明投资回报率实际上是合法且可能的。”

首先，您需要做的就是弄清楚您的优先事项并找到您倾向于哪种商业模式。 Rainier 建议说：“这真的取决于对你来说更重要的事情。是现金流吗？是欣赏吗？”

对于准备开始在线投资组合的 CRE 投资者，Rainier 建议与我们的一位业务分析师进行客户定制的投资组合分析。通过设置电话，CRE 投资者可以查看不同的商业模式，并了解它们如何适应特定的投资策略。在整个投资周期中都会提供建议，因此可以从新的数字投资中获得最大收益。

在线商业和商业房地产投资者的未来

感觉几乎不可能预测未来，尤其是在这个动荡的时期。但我还是问了 Rainier，让他对房地产和在线业务的未来做出最好的预测。

“现在商业房地产正在一夜之间发生变化。你看到人们搬离旧金山这样的地方，因为他们可以远程工作，不再需要通勤或支付高昂的生活费用。您会看到人们在网上购物而不是去实体店购物。房地产将继续发展并将继续存在，但我认为这两个行业是齐头并进的。”

他补充说，这只是在线业务的开始。该行业现在正在成熟，更多的融资选择即将出现。 “我认为我们最终将获得税收优惠，例如房地产的 1031 交易所，”Rainer 解释说，“允许您在买卖时推迟缴纳资本利得税。我认为市场只需要成熟，时间会证明一切。它会比预期来得更快。”