建筑合同的类型：优点、缺点和最佳实践

什么是施工合同？

简而言之，建筑合同是具有法律约束力的协议，解释了总承包商将执行的工作以及项目业主将支付的款项。 它们在施工管理中发挥着非常重要的作用。

然而，建筑项目在复杂性和规模方面差异很大，因此在建筑合同方面没有一刀切的方法。 这就是为什么随着时间的推移开发了几种类型的建筑合同，例如一次性、成本加成、时间和材料 (TM) 以及单位定价合同。

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为什么需要施工合同？

建筑合同在协议中保护双方。 这些文件详细说明了将完成哪些工作、何时完成以及将花费多少。 他们还概述了沟通方法以及发生纠纷时将如何处理。

通过包含有关沟通和变更的信息，建筑合同简化了决策过程。 理想情况下，项目风险已经预料到，并且合同概述了如何最好地进行。 施工合同首先是一份协议，但它也可以作为某种路线图。

谁参与施工合同？

施工合同涉及两方； 业主和承包商。 业主需要外包工作，承包商执行工作。 双方共同起草合同并就竣工和付款条件达成一致。

当业主需要执行他们无法自行完成的专业工作时，他们会与建筑商签约。 当项目规模对他们来说太大时，他们也可能会与建筑商签约。 尤其是建筑项目，通常需要业主雇用几个不同的承包商。 在这种情况下，完整的施工合同对于项目的成功管理至关重要。

建筑合同的类型

由于建设项目有多种形式，不同的项目需要具有不同特征的合同。 所有类型的建筑合同都定义了时间表、预算、质量要求和其他需要在每个建筑项目中定义的方面。 这些类型的建筑合同之间的两个主要区别是支付方式以及各方承担的风险和回报。

在创建施工合同之前，了解最适合您需求的合同类型非常重要。

一次性合同

一次性合同（也称为固定价格合同）为整个工作指定了总价。 无论变化或问题如何，此价格都包含所有时间和材料。 这种类型的合同保护业主免受不可预见的变化和挫折。

一次性合同看起来似乎更偏向于业主而不是承包商，但有一些方法可以平衡规模。 许多承包商对签订一次性合同收取额外的费用，因为他们将承担更高的风险。 此外，业主通常会制定激励计划来奖励提早完成的工作。

成本加成合同

成本加成合同由两部分组成：预定费用和累计成本。 该费用是业主将支付给承包商的约定价格。 它可以是美元金额、项目总成本的百分比或其他付款方式。 成本加成合同的定义特征是它在费用发生时报告费用，而不是从设定的预算中扣除费用。

当建设项目费用不确定时，使用成本加成合同。 虽然这看起来像是一种负担，但成本加成合同通常包括激励措施低于预算并设定支出上限。 这样可以避免冲突并确保承包商获得公平的间接费用。

时间和材料合同

当项目的范围完全未知时，时间和材料合同是一个合适的选择。 在这种情况下，承包商根据需要对人工和材料按小时收费。 因为这留下了不确定性，所以这些合同必须是具体的，并为几乎任何事情做好准备。 业主应包括对提前完成和/或低于预算的建设项目的激励措施。

对于需要密切监督的小型项目，时间和材料合同是一个不错的选择。 例如，必须仔细监控和分类所有成本，以记录它们并确保遵守合同。 正如您可以想象的那样，项目越大，这变得越来越困难。 选择时间和材料合同的好处是它可以保护业主免受多付承包商的影响。

单位定价合同

当所有者希望购买大量某种产品时，使用单位定价合同。 每个产品都是一个单位，并且价格固定。 这些物品通常也可以以较低的价格批量收取。

当所有者确切知道他们需要多少特定产品时，单位定价合同是有利的。 使用这种类型的合同并一次购买所有单位也是防止未来潜在的材料价格上涨的好方法。 通过一次购买所有物品，业主通常支付的费用低于他们未来的费用，并且不必担心起草未来的合同。

设计建造合同

在大多数情况下，项目业主在施工招标过程中收到完成的设计。 但是，在设计-建造合同中，设计和施工是同时完成的，并且只需要一份合同即可处理，这与传统方法不同。

这种类型的施工合同可以增加设计师和施工团队之间的沟通，加快招标和施工过程。

保证最高价格 (GMP) 合同

保证最高价格 (GMP) 合同定义了项目所有者必须为建设项目支付的最高价格。 如果成本超过上述保证最高价格，总承包商将承担所有额外费用。

出于这个原因，这种合同类型要求总承包商尽可能做出最准确的施工估算。 这听起来可能很冒险，但并非必须如此。 总承包商可以使用 ProjectManager 等建筑估算软件轻松创建估算，或聘请专业的建筑估算师来创建现实且有利可图的估算。

激励性建筑合同

根据激励性建设合同，项目业主和承包商同意支付给承包商的额外费用，具体取决于项目是否按时交付并在预算范围内。

如果承包商错过时间表或超出预算，即使不赚取额外的付款费用，他们仍然需要完成项目并满足业主的要求。

综合项目交付合同

这种类型的合同主要用于大型、复杂的项目。 与设计-建造合同类似，它使用单一合同进行设计和施工，但它也涉及业主、建筑商和设计师之间的多方协议，他们分担风险、就成本达成一致、设定豁免并遵循精益原则。

该施工合同的主要目的是提供一个详细的框架，在各方之间平均分摊风险和回报。 例如，IPD 建设合同涉及一次性利润，如果项目实现财务成果，则该利润将在所有者、设计师和建筑商之间分配。

施工合同最佳实践

无论您计划什么类型的建设项目，这些最佳实践都可以确保您的合同是一个清晰、详细的安排：

包括激励措施

建立成功的建筑项目的最佳方法之一是创建激励措施。 当范围不确定且预算、时间和劳动力成本悬而未决时，激励措施很有用。 激励措施鼓励承包商和业主高效地工作，并在预算内按时完成项目。

清楚地概述期望

在传达有关如何报告费用、如何保持沟通或如何管理建设项目的任何其他方面的期望时，请明确说明。 概述合同并将其分解为承包商可以参考的关键点。

创造突发事件

最好的建筑合同都有应急计划。 很多时候，在建设项目中会发生一些意想不到的事情。 当建筑合同出现意外情况时，业主和建筑商都有一个路线图，说明出现问题时该怎么做。

编写施工合同时应避免什么

以下是建筑合同中需要学习和避免的三个常见错误。

不具体

一个常见的错误是概括而不是具体说明。 建筑合同的重点是详细说明业主和建筑商之间协议的确切条款，不应有解释的余地​​。 没有过于详细的合同。

考虑到这一点，建筑合同应该保持清晰，不受不必要的细节影响。 在预测应该包含的所有内容和编辑稀释关键点的信息之间找到平衡。 我们的施工管理模板是开始创建您的施工项目文档的好地方。

未建立通信

在编写施工合同时，请准确指定承包商应如何以及何时进行沟通。 这种沟通可以是定期签到的形式，也可以仅在发生重大变化的情况下进行，但双方必须在做出决定之前知道何时彼此运行某事。

缺乏沟通对建设项目不利。 因为有这么多活动部件，所以每个人都必须了解自己在彼此之间的角色。 一份写得很好的建筑合同建立了一个沟通系统，并明确了在哪里提出问题和更新。

未详细说明如何管理更改

变化在任何项目中都是不可避免的，但在建设项目中更是如此。 建筑项目有无数的活动部分，涉及许多个人和许多不同的承包商。 这意味着调整是项目的自然组成部分。

一份详细的施工合同意味着这些变化不必是路上的颠簸。 当合同明确规定应如何进行更改、谁进行更改以及流程如何进行时，一切都会顺利进行。 另一方面，当这些细节不明确时，承包商将不知道如何进行更改、向谁申请批准以及如何记录所做的更改。

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