Tipos de contratos de construcción: pros, contras y mejores prácticas

¿Qué es un contrato de construcción?

En términos simples, los contratos de construcción son acuerdos legalmente vinculantes que explican el trabajo que realizará un contratista general y el pago que realizará el propietario del proyecto. Desempeñan un papel muy importante en la gestión de la construcción.

Sin embargo, los proyectos de construcción varían mucho en términos de complejidad y tamaño, por lo que no existe un enfoque único para todos cuando se trata de contratos de construcción. Es por eso que se han desarrollado varios tipos de contratos de construcción a lo largo del tiempo, tales como contratos de suma global, costo incrementado, tiempo y materiales (TM) y precios unitarios.

Independientemente del tipo que utilice, ProjectManager es un software de gestión de proyectos que puede ayudarle a gestionar sus contratos de construcción. Nuestras herramientas ilimitadas de almacenamiento de archivos y colaboración en tiempo real son ideales para realizar un seguimiento de la documentación de su proyecto de construcción y mantenerse conectado con subcontratistas, vendedores y proveedores. Comience gratis.

¿Por qué es necesario un contrato de construcción?

Los contratos de construcción protegen a ambas partes en el acuerdo. Estos documentos detallan qué trabajo se completará, cuándo se completará y cuánto costará. También describen los métodos de comunicación y cómo se manejarán las disputas si surgen.

Al incluir información sobre comunicación y cambios, los contratos de construcción agilizan el proceso de toma de decisiones. Idealmente, los riesgos del proyecto se han anticipado y el contrato describe la mejor manera de proceder. Un contrato de construcción es, ante todo, un acuerdo, pero también sirve como una especie de hoja de ruta.

¿Quién participa en los contratos de construcción?

Los contratos de construcción involucran a dos partes; propietarios y contratistas. Los propietarios necesitan un trabajo subcontratado y el contratista ejecuta el trabajo. Las dos partes trabajan juntas para redactar un contrato y acordar los términos de finalización y pago.

Los propietarios contratan constructores cuando necesitan ejecutar un trabajo especializado que no pueden realizar por sí mismos. También pueden contratar constructores cuando la escala del proyecto es demasiado grande para ellos solos. Los proyectos de construcción, en particular, a menudo requieren que los propietarios contraten a varios contratistas diferentes. En este caso, los contratos de construcción completos son cruciales para la gestión exitosa del proyecto.

Tipos de Contratos de Construcción

Debido a que los proyectos de construcción toman muchas formas, diferentes proyectos requieren contratos con diferentes características. Todos los tipos de contratos de construcción definen un cronograma, presupuesto, requisitos de calidad y otros aspectos que deben definirse en cada proyecto de construcción. Las dos principales diferencias entre este tipo de contratos de construcción son la forma en que se va a realizar el desembolso y los riesgos y beneficios que asume cada parte.

Antes de crear un contrato de construcción, es importante conocer el tipo de contrato que mejor se adapta a tus necesidades.

Contrato de suma global

Un contrato de suma global (también llamado contrato de precio fijo) establece un precio total para todo el trabajo. Este precio representa todo el tiempo y los materiales, independientemente de los cambios o problemas. Este tipo de contrato protege a los propietarios contra cambios y contratiempos imprevistos.

Los contratos de suma global pueden parecer que favorecen al propietario sobre el contratista, pero hay formas de equilibrar la balanza. Muchos contratistas cobran un porcentaje adicional por firmar contratos de suma global, ya que correrán un mayor riesgo. Además, los propietarios a menudo implementan programas de incentivos para recompensar los trabajos que se completan antes de tiempo.

Contrato Costo Plus

Los contratos de costo incrementado se componen de dos partes: una tarifa predeterminada y costos acumulados. Esta tarifa es el precio acordado que los propietarios pagarán a los contratistas. Puede ser una cantidad en dólares, un porcentaje del costo total del proyecto u otra forma de pago. La característica definitoria de un contrato de costo incrementado es que informa los gastos a medida que ocurren en lugar de deducir los costos de un presupuesto establecido.

Un contrato de costo incrementado se usa cuando los gastos del proyecto de construcción son inciertos. Si bien esto puede parecer una responsabilidad, los contratos de costo incrementado a menudo incluyen incentivos para estar por debajo del presupuesto y establecen límites a los gastos. Esto evita conflictos y garantiza que a los contratistas se les paguen unos gastos generales justos.

Contrato de tiempo y materiales

Los contratos de tiempo y materiales son una opción adecuada cuando se desconoce por completo el alcance de un proyecto. En este caso, los contratistas cobran una tarifa por hora por mano de obra y materiales según sea necesario. Debido a que esto deja incertidumbre, estos contratos deben ser específicos y prepararse para casi cualquier cosa. Un propietario debe incluir incentivos para los proyectos de construcción completados antes de lo previsto y/o por debajo del presupuesto.

Un contrato de tiempo y materiales es una buena opción para proyectos pequeños, ya que requieren una estrecha supervisión. Por ejemplo, todos los costos deben monitorearse y clasificarse cuidadosamente para documentarlos y garantizar que se cumplan los contratos. Como puede imaginar, esto se vuelve cada vez más difícil cuanto más grande es el proyecto. La ventaja de elegir un contrato de tiempo y materiales es que protege a los propietarios de pagar en exceso a los contratistas.

Contrato de precio unitario

Un contrato de precio unitario se utiliza cuando un propietario desea comprar una gran cantidad de un determinado producto. Cada producto es una unidad y cuesta un precio fijo. Estos artículos a menudo también se pueden cobrar en grandes cantidades por un precio reducido.

Los contratos de precios unitarios son ventajosos cuando un propietario sabe exactamente cuánto necesita de un producto específico. Usar este tipo de contrato y comprar todas las unidades a la vez también es una buena manera de protegerse contra la posible inflación futura de los precios de los materiales. Al comprar todos los artículos a la vez, los propietarios generalmente pagan menos de lo que pagarían en el futuro y no tienen que preocuparse por redactar futuros contratos.

Contrato de diseño y construcción

En la mayoría de los casos, los propietarios de los proyectos reciben los diseños completos durante el proceso de licitación de la construcción. Sin embargo, en un contrato de diseño y construcción, el diseño y la construcción se realizan simultáneamente y se manejan con un solo contrato, a diferencia de los métodos tradicionales.

Este tipo de contrato de construcción permite una mayor comunicación entre el diseñador y el equipo de construcción y acelera el proceso de licitación y construcción.

Contrato de Precio Máximo Garantizado (GMP)

Un contrato de precio máximo garantizado (GMP) define el precio máximo que el propietario de un proyecto tendrá que pagar por un proyecto de construcción. En caso de que los costos excedan dicho precio máximo garantizado, el contratista general cubrirá todos los gastos adicionales.

Por esa razón, este tipo de contrato requiere que los contratistas generales creen la estimación de construcción más precisa posible. Puede sonar arriesgado, pero no tiene por qué serlo. Los contratistas generales pueden crear fácilmente estimaciones utilizando un software de estimación de construcción como ProjectManager o contratar un estimador de construcción especializado para crear estimaciones realistas y rentables.

Contratos de construcción de incentivos

En un contrato de construcción de incentivos, el propietario del proyecto y el contratista acuerdan una tarifa de pago adicional que se otorga al contratista dependiendo de si el proyecto se entrega a tiempo y dentro del presupuesto.

Si el contratista no cumple con el cronograma o excede el presupuesto, aún debe completar el proyecto y cumplir con los requisitos del propietario, incluso sin ganar la tarifa de pago adicional.

Contrato de Entrega de Proyecto Integrado

Este tipo de contrato se utiliza principalmente para proyectos grandes y complejos. Similar al contrato de diseño y construcción, utiliza un contrato único para el diseño y la construcción, pero también implica un acuerdo de múltiples partes entre el propietario, el constructor y el diseñador en el que comparten riesgos, acuerdan costos, establecen exenciones y siguen principios lean.

El objetivo principal de este contrato de construcción es proporcionar un marco detallado que distribuya el riesgo y las recompensas de manera uniforme entre las partes. Por ejemplo, un contrato de construcción de IPD implica una suma global de ganancias que se divide entre el propietario, el diseñador y el constructor si el proyecto logra resultados financieros.

Mejores Prácticas de Contratos de Construcción

No importa qué tipo de proyecto de construcción esté planeando, estas mejores prácticas aseguran que su contrato sea un acuerdo claro y detallado:

Incluir incentivos

Una de las mejores maneras de preparar un proyecto de construcción para el éxito es mediante la creación de incentivos. Los incentivos son útiles cuando el alcance es indeterminado y el presupuesto, el tiempo y los costos de mano de obra están en el aire. Los incentivos alientan tanto a los contratistas como a los propietarios a trabajar de manera eficiente y completar un proyecto a tiempo y dentro del presupuesto.

Delinear claramente las expectativas

Sea claro cuando transmita las expectativas sobre cómo se informarán los gastos, cómo se mantendrá la comunicación o cómo se gestionará cualquier otro aspecto de un proyecto de construcción. Resuma un contrato y divídalo en puntos clave que el contratista pueda consultar.

Crear contingencias

Los mejores contratos de construcción tienen planes de contingencia. La mayoría de las veces, sucederá algo inesperado durante un proyecto de construcción. Cuando los contratos de construcción tienen contingencias, tanto el propietario como el constructor tienen una hoja de ruta de qué hacer cuando algo sale mal.

Qué evitar al redactar contratos de construcción

Aquí hay tres errores comunes para aprender y evitar en sus contratos de construcción.

No ser específico

Un error común es generalizar en lugar de especificar. El objetivo de un contrato de construcción es detallar los términos exactos del acuerdo entre un propietario y un constructor, y no debe haber lugar a interpretaciones. No existe tal cosa como un contrato demasiado detallado.

Con esto en mente, los contratos de construcción deben permanecer claros y libres de detalles innecesarios. Encuentre un equilibrio entre anticipar todo lo que debe incluirse y editar la información que diluye los puntos clave. Nuestras plantillas de gestión de la construcción son un excelente lugar para comenzar a crear la documentación de su proyecto de construcción.

No establecer comunicación

Al escribir un contrato de construcción, especifique exactamente cómo y cuándo debe comunicarse un contratista. Esta comunicación puede ser en forma de controles regulares o solo en el caso de cambios significativos, pero ambas partes deben saber cuándo ejecutar algo entre sí antes de tomar decisiones.

La falta de comunicación es perjudicial para los proyectos de construcción. Debido a que hay tantas partes móviles, todos deben comprender su papel en relación con los demás. Un contrato de construcción bien redactado establece un sistema de comunicación y deja claro a dónde dirigir las preguntas y las actualizaciones.

No detallar cómo administrar los cambios

Los cambios son inevitables en cualquier proyecto, pero nunca tanto como en los proyectos de construcción. Los proyectos de construcción tienen innumerables partes móviles, involucran a muchas personas y muchos contratistas diferentes. Esto significa que los ajustes son una parte natural del proyecto.

Un contrato de construcción detallado significa que estos cambios no tienen que ser obstáculos en el camino. Cuando los contratos estipulan exactamente cómo se deben hacer los cambios, quién los hace y cómo se ve el proceso, todo funciona sin problemas. Por otro lado, cuando estos detalles no están claros, los contratistas no sabrán cómo hacer cambios, a quién acudir para obtener aprobación y cómo documentar qué cambios se realizaron.

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