建築合同的類型：優點、缺點和最佳實踐

什麼是施工合同？

簡而言之，建築合同是具有法律約束力的協議，解釋了總承包商將執行的工作以及項目業主將支付的款項。 它們在施工管理中發揮著非常重要的作用。

然而，建築項目在復雜性和規模方面差異很大，因此在建築合同方面沒有一刀切的方法。 這就是為什麼隨著時間的推移開發了幾種類型的建築合同，例如一次性、成本加成、時間和材料 (TM) 以及單位定價合同。

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為什麼需要施工合同？

建築合同在協議中保護雙方。 這些文件詳細說明了將完成哪些工作、何時完成以及將花費多少。 他們還概述了溝通方法以及發生糾紛時將如何處理。

通過包含有關溝通和變更的信息，建築合同簡化了決策過程。 理想情況下，項目風險已經預料到，並且合同概述瞭如何最好地進行。 施工合同首先是一份協議，但它也可以作為某種路線圖。

誰參與施工合同？

施工合同涉及兩方； 業主和承包商。 業主需要外包工作，承包商執行工作。 雙方共同起草合同並就竣工和付款條件達成一致。

當業主需要執行他們無法自行完成的專業工作時，他們會與建築商簽約。 當項目規模對他們來說太大時，他們也可能會與建築商簽約。 尤其是建築項目，通常需要業主僱用幾個不同的承包商。 在這種情況下，完整的施工合同對於項目的成功管理至關重要。

建築合同的類型

由於建設項目有多種形式，不同的項目需要具有不同特徵的合同。 所有類型的建築合同都定義了時間表、預算、質量要求和其他需要在每個建築項目中定義的方面。 這些類型的建築合同之間的兩個主要區別是支付方式以及各方承擔的風險和回報。

在創建施工合同之前，了解最適合您需求的合同類型非常重要。

一次性合同

一次性合同（也稱為固定價格合同）為整個工作指定了總價。 無論變化或問題如何，此價格都包含所有時間和材料。 這種類型的合同保護業主免受不可預見的變化和挫折。

一次性合同看起來似乎更偏向於業主而不是承包商，但有一些方法可以平衡規模。 許多承包商對簽訂一次性合同收取額外的費用，因為他們將承擔更高的風險。 此外，業主通常會制定激勵計劃來獎勵提早完成的工作。

成本加成合同

成本加成合同由兩部分組成：預定費用和累計成本。 該費用是業主將支付給承包商的約定價格。 它可以是美元金額、項目總成本的百分比或其他付款方式。 成本加成合同的定義特徵是它在費用發生時報告費用，而不是從設定的預算中扣除費用。

當建設項目費用不確定時，使用成本加成合同。 雖然這看起來像是一種負擔，但成本加成合同通常包括激勵措施低於預算並設定支出上限。 這樣可以避免衝突並確保承包商獲得公平的間接費用。

時間和材料合同

當項目的範圍完全未知時，時間和材料合同是一個合適的選擇。 在這種情況下，承包商根據需要對人工和材料按小時收費。 因為這留下了不確定性，所以這些合同必須是具體的，並為幾乎任何事情做好準備。 業主應包括對提前完成和/或低於預算的建設項目的激勵措施。

對於需要密切監督的小型項目，時間和材料合同是一個不錯的選擇。 例如，必須仔細監控和分類所有成本，以記錄它們並確保遵守合同。 正如您可以想像的那樣，項目越大，這變得越來越困難。 選擇時間和材料合同的好處是它可以保護業主免受多付承包商的影響。

單位定價合同

當所有者希望購買大量某種產品時，使用單位定價合同。 每個產品都是一個單位，並且價格固定。 這些物品通常也可以以較低的價格批量收取。

當所有者確切知道他們需要多少特定產品時，單位定價合同是有利的。 使用這種類型的合同並一次購買所有單位也是防止未來潛在的材料價格上漲的好方法。 通過一次購買所有物品，業主通常支付的費用低於他們未來的費用，並且不必擔心起草未來的合同。

設計建造合同

在大多數情況下，項目業主在施工招標過程中收到完成的設計。 但是，在設計-建造合同中，設計和施工是同時完成的，並且只需要一份合同即可處理，這與傳統方法不同。

這種類型的施工合同可以增加設計師和施工團隊之間的溝通，加快招標和施工過程。

保證最高價格 (GMP) 合同

保證最高價格 (GMP) 合同定義了項目所有者必須為建設項目支付的最高價格。 如果成本超過上述保證最高價格，總承包商將承擔所有額外費用。

出於這個原因，這種合同類型要求總承包商盡可能做出最準確的施工估算。 這聽起來可能很冒險，但並非必須如此。 總承包商可以使用 ProjectManager 等建築估算軟件輕鬆創建估算，或聘請專業的建築估算師來創建現實且有利可圖的估算。

激勵性建築合同

根據激勵性建設合同，項目業主和承包商同意支付給承包商的額外費用，具體​​取決於項目是否按時交付並在預算範圍內。

如果承包商錯過時間表或超出預算，即使不賺取額外的付款費用，他們仍然需要完成項目並滿足業主的要求。

綜合項目交付合同

這種類型的合同主要用於大型、複雜的項目。 與設計-建造合同類似，它使用單一合同進行設計和施工，但它也涉及業主、建築商和設計師之間的多方協議，他們分擔風險、就成本達成一致、設定豁免並遵循精益原則。

該施工合同的主要目的是提供一個詳細的框架，在各方之間平均分攤風險和回報。 例如，IPD 建設合同涉及一次性利潤，如果項目實現財務成果，則該利潤將在所有者、設計師和建築商之間分配。

施工合同最佳實踐

無論您計劃什麼類型的建設項目，這些最佳實踐都可以確保您的合同是一個清晰、詳細的安排：

包括激勵措施

建立成功的建築項目的最佳方法之一是創建激勵措施。 當範圍不確定且預算、時間和勞動力成本懸而未決時，激勵措施很有用。 激勵措施鼓勵承包商和業主高效地工作，並在預算內按時完成項目。

清楚地概述期望

在傳達有關如何報告費用、如何保持溝通或如何管理建設項目的任何其他方面的期望時，請明確說明。 概述合同並將其分解為承包商可以參考的關鍵點。

創造突發事件

最好的建築合同都有應急計劃。 很多時候，在建設項目中會發生一些意想不到的事情。 當建築合同出現意外情況時，業主和建築商都有一個路線圖，說明出現問題時該怎麼做。

編寫施工合同時應避免什麼

以下是建築合同中需要學習和避免的三個常見錯誤。

不具體

一個常見的錯誤是概括而不是具體說明。 建築合同的重點是詳細說明業主和建築商之間協議的確切條款，不應有解釋的餘地。 沒有過於詳細的合同。

考慮到這一點，建築合同應該保持清晰，不受不必要的細節影響。 在預測應該包含的所有內容和編輯稀釋關鍵點的信息之間找到平衡。 我們的施工管理模板是開始創建您的施工項目文檔的好地方。

未建立通信

在編寫施工合同時，請準確指定承包商應如何以及何時進行溝通。 這種溝通可以是定期簽到的形式，也可以僅在發生重大變化的情況下進行，但雙方必須在做出決定之前知道何時彼此運行某事。

缺乏溝通對建設項目不利。 因為有這麼多活動部件，所以每個人都必須了解自己在彼此之間的角色。 一份寫得很好的建築合同建立了一個溝通系統，並明確了在哪裡提出問題和更新。

未詳細說明如何管理更改

變化在任何項目中都是不可避免的，但在建設項目中更是如此。 建築項目有無數的活動部分，涉及許多個人和許多不同的承包商。 這意味著調整是項目的自然組成部分。

一份詳細的施工合同意味著這些變化不必是路上的顛簸。 當合同明確規定應如何進行更改、誰進行更改以及流程如何進行時，一切都會順利進行。 另一方面，當這些細節不明確時，承包商將不知道如何進行更改、向誰申請批准以及如何記錄所做的更改。

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