ประเภทของสัญญาก่อสร้าง: ข้อดี ข้อเสีย และแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุด

สัญญาก่อสร้างคืออะไร?

กล่าวอย่างง่าย ๆ สัญญาก่อสร้างเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพันทางกฎหมายซึ่งอธิบายงานที่จะดำเนินการโดยผู้รับเหมาทั่วไปและการชำระเงินที่เจ้าของโครงการจะทำ พวกเขามีบทบาทสำคัญในการจัดการการก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม โครงการก่อสร้างมีความแตกต่างกันอย่างมากในแง่ของความซับซ้อนและขนาด ดังนั้นจึงไม่มีแนวทางใดที่ลงตัวสำหรับสัญญาก่อสร้าง นั่นคือเหตุผลที่สัญญาก่อสร้างหลายประเภทได้รับการพัฒนาเมื่อเวลาผ่านไป เช่น เงินก้อน ต้นทุนบวก เวลาและวัสดุ (TM) และสัญญาราคาต่อหน่วย

ไม่ว่าคุณจะใช้ประเภทใด ProjectManager เป็นซอฟต์แวร์การจัดการโครงการที่สามารถช่วยคุณจัดการสัญญาการก่อสร้างของคุณได้ การจัดเก็บไฟล์ไม่จำกัดและเครื่องมือการทำงานร่วมกันแบบเรียลไทม์ของเราเหมาะอย่างยิ่งสำหรับการติดตามเอกสารโครงการก่อสร้างของคุณและติดต่อกับผู้รับเหมาช่วง ผู้ขาย และซัพพลายเออร์ เริ่มต้นใช้งานฟรี

ทำไมสัญญาก่อสร้างจึงจำเป็น?

สัญญาก่อสร้างคุ้มครองทั้งสองฝ่ายในข้อตกลง เอกสารเหล่านี้มีรายละเอียดว่างานใดจะแล้วเสร็จ เสร็จเมื่อไร และราคาเท่าไหร่ พวกเขายังร่างวิธีการสื่อสารและวิธีจัดการกับข้อพิพาทหากเกิดขึ้น

การรวมข้อมูลเกี่ยวกับการสื่อสารและการเปลี่ยนแปลง สัญญาก่อสร้างจะช่วยปรับปรุงกระบวนการตัดสินใจ ตามหลักการแล้ว ความเสี่ยงของโครงการได้รับการคาดหมายไว้แล้ว และสัญญาระบุว่าจะดำเนินการต่ออย่างไรดีที่สุด สัญญาก่อสร้างเป็นสิ่งแรกและสำคัญที่สุด แต่เป็นข้อตกลง แต่ก็ทำหน้าที่เป็นแผนงานต่างๆ เช่นกัน

ใครบ้างที่มีส่วนร่วมในสัญญาก่อสร้าง?

สัญญาก่อสร้างเกี่ยวข้องกับสองฝ่าย เจ้าของและผู้รับเหมา เจ้าของต้องการการจ้างงานภายนอกและผู้รับเหมาดำเนินการงาน ทั้งสองฝ่ายทำงานร่วมกันเพื่อร่างสัญญาและตกลงเงื่อนไขการเสร็จสิ้นและการชำระเงิน

เจ้าของสร้างสัญญาจ้างเมื่อพวกเขาต้องการทำงานพิเศษที่พวกเขาไม่สามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง พวกเขาอาจจ้างผู้สร้างเมื่อขนาดของโครงการใหญ่เกินไปสำหรับพวกเขาเพียงลำพัง โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างมักต้องการให้เจ้าของจ้างผู้รับเหมาหลายราย ในกรณีนี้ สัญญาก่อสร้างอย่างละเอียดมีความสำคัญต่อการจัดการโครงการที่ประสบความสำเร็จ

ประเภทของสัญญาก่อสร้าง

เนื่องจากโครงการก่อสร้างมีหลายรูปแบบ โครงการที่แตกต่างกันจึงต้องการสัญญาที่มีลักษณะแตกต่างกัน สัญญาก่อสร้างทุกประเภทกำหนดระยะเวลา งบประมาณ ข้อกำหนดด้านคุณภาพ และด้านอื่นๆ ที่จำเป็นต้องกำหนดไว้ในโครงการก่อสร้างทุกโครงการ ความแตกต่างหลักสองประการระหว่างสัญญาก่อสร้างประเภทนี้คือวิธีการเบิกจ่ายและความเสี่ยงและผลตอบแทนที่แต่ละฝ่ายได้รับ

ก่อนสร้างสัญญาก่อสร้าง สิ่งสำคัญคือต้องทราบประเภทของสัญญาที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณมากที่สุด

สัญญาก้อน-เงิน

สัญญาแบบเหมาจ่าย (เรียกอีกอย่างว่าสัญญาราคาคงที่) ระบุราคารวมสำหรับงานทั้งหมด ราคานี้ครอบคลุมเวลาและวัสดุทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงหรือปัญหา สัญญาประเภทนี้ปกป้องเจ้าของจากการเปลี่ยนแปลงและความพ่ายแพ้ที่คาดไม่ถึง

สัญญาแบบก้อนอาจดูราวกับว่าพวกเขาชอบเจ้าของมากกว่าผู้รับเหมา แต่ก็มีวิธีที่จะทำให้เครื่องชั่งสมดุล ผู้รับเหมาหลายรายเรียกเก็บเปอร์เซ็นต์เพิ่มเติมสำหรับการเซ็นสัญญาแบบเหมาจ่าย เนื่องจากจะมีความเสี่ยงสูง นอกจากนี้ เจ้าของโครงการมักจัดทำโปรแกรมจูงใจเพื่อให้รางวัลงานที่เสร็จก่อนกำหนด

สัญญาต้นทุนบวก

สัญญาต้นทุนบวกประกอบด้วยสองส่วน: ค่าธรรมเนียมที่กำหนดไว้ล่วงหน้าและต้นทุนสะสม ค่าธรรมเนียมนี้เป็นราคาที่ตกลงกันไว้ซึ่งเจ้าของจะจ่ายให้ผู้รับเหมา อาจเป็นจำนวนเงินเป็นดอลลาร์ เปอร์เซ็นต์ของต้นทุนโครงการทั้งหมด หรือรูปแบบการชำระเงินอื่น ลักษณะการกำหนดของสัญญาต้นทุนบวกคือรายงานค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแทนที่จะหักต้นทุนออกจากงบประมาณที่ตั้งไว้

สัญญาต้นทุนบวกจะใช้เมื่อค่าใช้จ่ายโครงการก่อสร้างไม่แน่นอน แม้ว่าสิ่งนี้อาจดูเหมือนเป็นภาระผูกพัน แต่สัญญาต้นทุนบวกมักจะรวมถึงสิ่งจูงใจสำหรับการเข้ามาภายใต้งบประมาณและกำหนดต้นทุนค่าใช้จ่าย เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งและทำให้ผู้รับเหมาได้รับค่าตอบแทนที่ยุติธรรม

สัญญาเวลาและวัสดุ

สัญญาเวลาและวัสดุเป็นทางเลือกที่เหมาะสมเมื่อไม่ทราบขอบเขตของโครงการ ในกรณีนี้ ผู้รับเหมาคิดอัตรารายชั่วโมงสำหรับค่าแรงและค่าวัสดุตามความจำเป็น เนื่องจากสิ่งนี้ทำให้เกิดความไม่แน่นอน สัญญาเหล่านี้จึงต้องมีความเฉพาะเจาะจงและเตรียมพร้อมสำหรับเกือบทุกอย่าง เจ้าของควรรวมสิ่งจูงใจสำหรับโครงการก่อสร้างที่แล้วเสร็จก่อนกำหนดและ/หรือภายใต้งบประมาณ

สัญญาด้านเวลาและวัสดุเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับโครงการขนาดเล็ก เนื่องจากต้องมีการดูแลอย่างใกล้ชิด ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายทั้งหมดต้องได้รับการตรวจสอบและจัดประเภทอย่างรอบคอบเพื่อจัดทำเป็นเอกสารและตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามสัญญา อย่างที่คุณสามารถจินตนาการได้ โครงการนี้ยิ่งยากขึ้นเรื่อยๆ ข้อดีของการเลือกเวลาและสัญญาวัสดุคือปกป้องเจ้าของจากผู้รับเหมาที่จ่ายเงินมากเกินไป

สัญญาราคาต่อหน่วย

สัญญาราคาต่อหน่วยจะใช้เมื่อเจ้าของต้องการซื้อผลิตภัณฑ์บางอย่างในปริมาณมาก ผลิตภัณฑ์แต่ละชิ้นเป็นหน่วยและมีราคากำหนด รายการเหล่านี้มักจะถูกเรียกเก็บเงินในปริมาณมากในราคาที่ลดลง

สัญญาราคาต่อหน่วยมีประโยชน์เมื่อเจ้าของรู้ว่าพวกเขาต้องการผลิตภัณฑ์เฉพาะจำนวนเท่าใด การใช้สัญญาประเภทนี้และการซื้อยูนิตทั้งหมดพร้อมกันเป็นวิธีที่ดีในการป้องกันเงินเฟ้อที่อาจเกิดขึ้นจากราคาวัสดุในอนาคต การซื้อสินค้าทั้งหมดในคราวเดียว โดยทั่วไปแล้วเจ้าของจะจ่ายน้อยกว่าที่ต้องจ่ายในอนาคต และไม่ต้องกังวลกับการร่างสัญญาในอนาคต

สัญญาออกแบบ-สร้าง

ในกรณีส่วนใหญ่ เจ้าของโครงการจะได้รับแบบที่เสร็จสมบูรณ์ในระหว่างขั้นตอนการเสนอราคาก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในสัญญาการออกแบบ-สร้าง การออกแบบและการก่อสร้างจะทำพร้อมกันและดำเนินการด้วยสัญญาเดียว เมื่อเทียบกับวิธีการแบบเดิม

สัญญาก่อสร้างประเภทนี้ช่วยเพิ่มการสื่อสารระหว่างผู้ออกแบบและทีมงานก่อสร้าง และทำให้กระบวนการประมูลและการก่อสร้างเร็วขึ้น

รับประกันราคาสูงสุด (GMP) สัญญา

สัญญารับประกันราคาสูงสุด (GMP) กำหนดราคาสูงสุดที่เจ้าของโครงการจะต้องจ่ายสำหรับโครงการก่อสร้าง ในกรณีที่ค่าใช้จ่ายเกินราคาสูงสุดที่รับประกันดังกล่าว ผู้รับเหมาทั่วไปจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมด

ด้วยเหตุผลดังกล่าว สัญญาประเภทนี้ต้องการให้ผู้รับเหมาทั่วไปสร้างประมาณการการก่อสร้างที่แม่นยำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ อาจฟังดูเสี่ยง แต่ก็ไม่จำเป็น ผู้รับเหมาทั่วไปสามารถสร้างประมาณการได้อย่างง่ายดายโดยใช้ซอฟต์แวร์การประมาณการก่อสร้าง เช่น ProjectManager หรือจ้างผู้ประเมินการก่อสร้างเฉพาะทางเพื่อสร้างการประมาณที่เป็นจริงและให้ผลกำไร

สัญญาก่อสร้างสิ่งจูงใจ

ภายใต้สัญญาก่อสร้างจูงใจ เจ้าของโครงการและผู้รับเหมาตกลงที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมให้กับผู้รับเหมา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าโครงการจะส่งมอบตรงเวลาและภายใต้งบประมาณหรือไม่

หากผู้รับเหมาพลาดกำหนดเวลาหรือเกินงบประมาณ พวกเขายังต้องทำโครงการให้แล้วเสร็จและตรงตามข้อกำหนดของเจ้าของแม้จะไม่ได้รับค่าธรรมเนียมการชำระเงินเพิ่มเติม

สัญญาการส่งมอบโครงการแบบบูรณาการ

สัญญาประเภทนี้ส่วนใหญ่ใช้สำหรับโครงการขนาดใหญ่และซับซ้อน คล้ายกับสัญญาการออกแบบ-สร้าง มันใช้สัญญาเดียวสำหรับการออกแบบและการก่อสร้าง แต่ยังเกี่ยวข้องกับข้อตกลงหลายฝ่ายระหว่างเจ้าของ ผู้สร้าง และนักออกแบบที่พวกเขาแบ่งปันความเสี่ยง ตกลงเรื่องต้นทุน กำหนดข้อยกเว้น และปฏิบัติตามหลักการแบบลีน

วัตถุประสงค์หลักของสัญญาก่อสร้างนี้คือเพื่อให้กรอบการทำงานโดยละเอียดที่กระจายความเสี่ยงและให้รางวัลแก่คู่สัญญาอย่างเท่าเทียมกัน ตัวอย่างเช่น สัญญาก่อสร้าง IPD เกี่ยวข้องกับกำไรก้อนที่แบ่งระหว่างเจ้าของ ผู้ออกแบบ และผู้สร้าง หากโครงการบรรลุผลทางการเงิน

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับสัญญาก่อสร้าง

ไม่ว่าคุณจะวางแผนโครงการก่อสร้างประเภทใด แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดเหล่านี้จะช่วยให้สัญญาของคุณมีการจัดการที่ละเอียดและชัดเจน:

รวมสิ่งจูงใจ

วิธีที่ดีที่สุดวิธีหนึ่งในการจัดทำโครงการก่อสร้างเพื่อความสำเร็จคือการสร้างสิ่งจูงใจ สิ่งจูงใจจะมีประโยชน์เมื่อไม่ได้กำหนดขอบเขตและงบประมาณ เวลาและค่าแรงก็เพิ่มขึ้นในอากาศ สิ่งจูงใจสนับสนุนให้ทั้งผู้รับเหมาและเจ้าของทำงานอย่างมีประสิทธิภาพและดำเนินโครงการให้เสร็จทันเวลาและอยู่ภายใต้งบประมาณ

ร่างความคาดหวังอย่างชัดเจน

มีความชัดเจนในการถ่ายทอดความคาดหวังว่าจะรายงานค่าใช้จ่ายอย่างไร การสื่อสารจะได้รับการดูแลอย่างไร หรือวิธีการจัดการด้านอื่นๆ ของโครงการก่อสร้าง ร่างสัญญาและแบ่งออกเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้รับเหมาสามารถอ้างอิงกลับได้

สร้างสถานการณ์ฉุกเฉิน

สัญญาก่อสร้างที่ดีที่สุดมีแผนฉุกเฉิน บ่อยครั้งสิ่งที่ไม่คาดคิดจะเกิดขึ้นระหว่างโครงการก่อสร้าง เมื่อสัญญาก่อสร้างมีภาระผูกพัน ทั้งเจ้าของและผู้สร้างมีแผนที่ว่าต้องทำอย่างไรเมื่อมีสิ่งผิดปกติเกิดขึ้น

สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงเมื่อเขียนสัญญาก่อสร้าง

ข้อผิดพลาดทั่วไปสามข้อที่ควรเรียนรู้และหลีกเลี่ยงในสัญญาก่อสร้างของคุณมีดังต่อไปนี้

ไม่เจาะจง

ข้อผิดพลาดทั่วไปอย่างหนึ่งคือการพูดคุยทั่วไปมากกว่าที่จะระบุ จุดประสงค์ของสัญญาก่อสร้างคือการให้รายละเอียดเงื่อนไขที่แน่นอนของข้อตกลงระหว่างเจ้าของและผู้สร้าง และไม่ควรมีที่ว่างสำหรับการตีความ ไม่มีสิ่งที่เรียกว่าสัญญาที่มีรายละเอียดมากเกินไป

ด้วยเหตุนี้ สัญญาก่อสร้างจึงควรมีความชัดเจนและปราศจากรายละเอียดที่ไม่จำเป็น หาจุดสมดุลระหว่างการคาดการณ์ทุกอย่างที่ควรรวมไว้กับการแก้ไขข้อมูลที่ลดทอนประเด็นสำคัญ เทมเพลตการจัดการการก่อสร้างของเราเป็นที่ที่ดีในการเริ่มต้นสร้างเอกสารโครงการก่อสร้างของคุณ

ไม่สร้างการสื่อสาร

เมื่อเขียนสัญญาก่อสร้าง ให้ระบุว่าผู้รับเหมาควรสื่อสารอย่างไรและเมื่อใด การสื่อสารนี้อาจอยู่ในรูปแบบของการเช็คอินปกติหรือเฉพาะในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ แต่ทั้งสองฝ่ายต้องรู้ว่าเมื่อใดควรดำเนินการบางอย่างร่วมกันก่อนตัดสินใจ

การขาดการสื่อสารส่งผลเสียต่อโครงการก่อสร้าง เนื่องจากมีชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวได้มากมาย ทุกคนจึงต้องเข้าใจบทบาทของตนที่สัมพันธ์กัน สัญญาก่อสร้างที่เขียนมาอย่างดีจะกำหนดระบบการสื่อสารและทำให้ชัดเจนว่าจะถามคำถามและอัปเดตที่ใด

ไม่มีรายละเอียดวิธีจัดการการเปลี่ยนแปลง

การเปลี่ยนแปลงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในโครงการใดๆ แต่จะไม่มากไปกว่าในโครงการก่อสร้าง โครงการก่อสร้างมีชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวได้นับไม่ถ้วน เกี่ยวข้องกับบุคคลจำนวนมากและผู้รับเหมาหลายราย ซึ่งหมายความว่าการปรับเปลี่ยนเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ

สัญญาการก่อสร้างโดยละเอียดหมายความว่าการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องเป็นอุปสรรคต่อถนน เมื่อสัญญากำหนดอย่างชัดเจนว่าควรเปลี่ยนแปลงอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง และลักษณะของกระบวนการ ทุกอย่างดำเนินไปอย่างราบรื่น ในทางกลับกัน เมื่อรายละเอียดเหล่านี้ไม่ชัดเจน ผู้รับเหมาจะไม่ทราบว่าต้องเปลี่ยนแปลงอย่างไร ต้องไปขออนุมัติใคร และต้องบันทึกการเปลี่ยนแปลงที่ทำไว้อย่างไร

ผู้จัดการโครงการและสัญญาก่อสร้าง

ProjectManager ช่วยให้คุณจัดการโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นจนจบได้ทุกที่ทุกเวลา สร้างแผนโครงการที่ครอบคลุม กรอกเอกสารและมอบหมายงานจากไซต์งานหรือที่อื่นที่คุณทำงานให้เสร็จ

แผนภูมิแกนต์แบบโต้ตอบ

เรามีแผนภูมิแกนต์ออนไลน์ให้คุณวางแผนโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นจนจบ เพิ่มระยะเวลาให้กับงานของคุณและแผนภูมิแท่งจะถูกสร้างขึ้น หากงานใดขึ้นอยู่กับงาน สามารถเชื่อมโยงได้ในขณะที่สามารถตั้งค่าเหตุการณ์สำคัญข้ามไทม์ไลน์ได้

การจัดการทรัพยากรและทีม

การจัดการทรัพยากรอาจซับซ้อน แต่ซอฟต์แวร์การจัดการทรัพยากรออนไลน์ของเราให้ข้อมูลแบบเรียลไทม์ที่คุณต้องการในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล จัดหมวดหมู่ทีม พัสดุและอุปกรณ์ และเพิ่มอัตรารายชั่วโมง เมื่อมีการบันทึกชั่วโมง ต้นทุนจริงจะถูกเปรียบเทียบกับต้นทุนที่วางแผนไว้โดยอัตโนมัติ

ตารางเวลา

เมื่อทีมของคุณบันทึกเวลาทำการ คุณลักษณะการติดตามเวลาของเราจะอัปเดตโดยอัตโนมัติเมื่อพนักงานทำงานเสร็จ ทำให้การจ่ายเงินเดือนเป็นเรื่องง่าย คุณยังสามารถติดตามความคืบหน้าของทีมของคุณได้บนแดชบอร์ดแบบเรียลไทม์ ซึ่งจะแสดง KPI ของโครงการที่สำคัญในกราฟและแผนภูมิที่สแกนได้

ProjectManager เป็นซอฟต์แวร์การจัดการโครงการก่อสร้างที่มีเครื่องมือที่คุณต้องการในการจัดการโครงการก่อสร้างของคุณ คุณลักษณะที่แข็งแกร่งของเราทำให้การวางแผน การจัดกำหนดการ และการรายงานจนถึงงานสุดท้ายมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลมากขึ้น นอกจากนี้ ข้อมูลที่คุณได้รับมีความแม่นยำมากขึ้น เนื่องจากมีการอัปเดตเมื่อทีมของคุณทำงาน ลองใช้ ProjectManager ฟรีกับข้อเสนอทดลองใช้งาน 30 วันนี้